2022年11月15日にジャパンリアルエステイト投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が11,500円のところ11,500円で着地しました。
売却益を分配金として排出する2023年3月期までは増配の気配
2022年9月は物件の取得・売却においては、リーシングリスクの回避、オフィス立地としての晴海エリアの今後の需給動向を勘案して2022年5月31日付けで、晴海センタービル（東京都中央区）を24,330百万円で売却しました。運用・管理面は、賃貸オフィス市場は上記環境にあり、立地改善や執務環境改善のための新規契約や業容拡大による館内増床等の前向きな需要を獲得する一方、一部大口テナントの退去及びリーシング期間長期化の影響により、投資法人の2022年9月期末の入居率は前期末比3.1％減の93.9％となりました。これらにより、2022年9月期末において、投資法人が保有する運用資産はオフィスビル73物件、取得価格の総額1,091,248百万円、総賃貸可能面積875,648㎡（約264,883坪）、テナント総数1,499となりました。上記のような運用の結果、当期の業績は、営業収益37,654百万円（前期比3.3％増）、営業利益18,042百万円（前期比5.5％増）となり、借入金等の支払利息等の経費を控除した経常利益は17,256百万円（前期比6.6％増）、当期純利益は16,790百万円（前期比4.6％増）となりました。
2022年11月15日には晴海フロントの売却が決定しています。この売却益は、「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」を適用することで、圧縮積立金とすることで利益を積みてる戦略を採用しています。この物件は3回に分けて売却されることになっており、1回目(2022年12月1日の売却)、2回目(2022年4月3日の売却)においては特定の資産の買換えの場合の課税の特例は適用されず、売却益は分配金として支払われることになっています。3回目(2024年1月12日の売却)は6,460百万円の売却益が内部留保されることになります。
LTVは41%～43%台の狙って水準で維持
ジャパンリアルエステイト投資法人は前期に続き、LTVを30～40％を目安に運用することを財務上の基本方針としており、併せて、借入コストや既存借入先とのリレーションを勘案した上で、満期の分散・デュレーションの長期化・安定借入先の多様化等により、健全かつ保守的な財務体質の維持を目指すこととしています。
物件の取得による新規借入や既存借入金のリファイナンスにあたっては、前記観点のほか新投資口発行による資金調達での返済可能性等も念頭に置き、戦略的かつ機動的な借入を実施しています。2022年9月におきましては、豊洲フロント取得資金の一部として調達した短期借入金25,000百万円を晴海センタービルの売却代金及び一部手元資金にて返済しました。また、一部既存借入金の返済資金に充当するための借入も実施したほか、1,500百万円分相当の借入金を手元資金にて返済しました。
このような取り組みの結果、2022年9月期末の有利子負債残高は前期末比26,500百万円減の423,393百万円となり、内、長期借入金は358,700百万円（１年内返済予定の長期借入金48,500百万円を含みます。）、短期借入金は21,700百万円、投資法人債は42,993百万円となりました。LTVは42.0％となっております。2022年9月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・S&Pグローバル・レーティング・ジャパン㈱(S&P)、長期発行体格付：A+、短期発行体格付:A-1、アウトルック：安定的
・ムーディーズ・ジャパン㈱(Moodys)、発行体格付：A2、格付けの見通し：安定的
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：AA、格付けの見通し：安定的
