2025年5月21日にグローバル・ワン不動産投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,238円のところ3,835円で着地しました。
スポンサーとの相互売買は利回りとしては理解できる判断
2024年10月11日にアルカセントラルの一部（信託受益権の準共有持分40％、譲渡価格7,400百万円）、2024年10月23日に大手町ファーストスクエアの一部（信託受益権の準共有持分５％、譲渡価格1,350百万円）、2025年3月27日に品川シーサイドウエストタワー（譲渡価格12,440百万円）をそれぞれ譲渡しました。
また、2025年2月28日に横浜プラザビルの譲渡と明治安田生命大阪梅田ビル(準共有持分70％)の取得を発表しました。横浜プラザビルの譲渡先と明治安田生命大阪梅田ビルの取得先はどちらもスポンサーである明治安田生命保険相互会社となっています。スポンサーとの相互売買により、資産規模拡大とNOI利回り・償却後NOI利回りの向上を実現するという狙いがあるようです。明治安田生命大阪梅田ビルのNOI利回りが4.2%(償却後NOI利回り3.9%)、横浜プラザビルのNOI利回りが3.8%(償却後NOI利回り2.6%)ですから数値の面では交換はメリットがありそうです。しかし、築年数が・・・。明治安田生命大阪梅田ビルが24.9年、横浜プラザビルが15.3年と約10年近い差があります。大規模修繕工事などの状況についても開示されていないことからこれを負担させられる可能性もあります。また、準共有持分70％と言う点からも出口としてはまた、スポンサーに売却する以外に出口戦略としては難しいと思います。
ポートフォリオ全体の稼働率は98.9％(前期比+2.7ポイント)上昇し５期連続で賃料増額を実現しています。業績としては営業収益7,477百万円、営業利益4,202百万円、経常利益3,813百万円、当期純利益3,812百万円を計上しています。
自己投資口4,522口を消却
グローバル・ワン不動産投資法人の財務戦略は資金の調達を目的として、投資口の発行のほか、借入れ及び投資法人債の発行を行うことがあります。有利子負債は、資産の長期運用及び将来の金利上昇リスク軽減の観点から、長期固定金利での調達を基本としています。
当期においては、2025年３月31日に返済期限が到来した既存の借入金7,500百万円の返済資金に充当するため、同日付で6,500百万円の借入れを行い、手元資金1,000百万円とあわせて返済を行いました。また、大手町ファーストスクエアの準共有持分売却により得た資金で、2023年４月28日に借入れを行った1,200百万円について、2024年10月31日に期日弁済を行いました。
なお、投資口価格の水準、手元資金の状況、財務状況及びマーケット環境等を総合的に勘案し、資本効率の向上と投資主還元を目的として、2025年３月３日から2025年９月12日までを取得期間として、証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付けにより自己投資口の取得を行うことを決議し、また、2025年3月28日付で投資法人が保有する全ての自己投資口（取得した投資口の総数：4,522口、取得価額の総額：512百万円）を消却しました。2025年3月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA-、格付けの見通し：安定的
