2025年5月15日にジャパンリアルエステイト投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,450円のところ2,487円で着地しました。
ポートフォリオ全体で月額103百万円の内部成長余地がある
2025年3月期の賃貸オフィス市場は上記環境にあり、立地改善や業容拡大による拡張移転等の前向きな新規需要、並びに既存テナントの館内増床ニーズを捉えることで、空室の埋め戻しを図ることができました。その結果、投資法人の2025年3月期末の入居率は前期末比1.1ポイント上昇の97.6％となりました。物件の取得・売却においては、2024年10月１日付で、ＪＲＥ堂島タワー（大阪府大阪市）の信託受益権の準共有持分49％を16,366百万円で譲渡しました。また、2024年12月13日付で、既存保有物件の追加取得として、八王子ファーストスクエア（東京都八王子市）の持分割合４％を255百万円で取得し、同物件における投資法人の持分割合は80.4％から84.4％となりました。更に、2025年３月26日付で、コモレ四谷（東京都新宿区）の持分割合13.5％を29,050百万円で新規取得しました。結果、2025年3月期において、投資法人が保有する運用資産はオフィスビル77物件、取得価格の総額1,167,794百万円、総賃貸可能面積880,820㎡（約266,448坪）、テナント総数1,623となりました。業績は、営業収益42,908百万円（前期比0.8％増）、営業利益20,789百万円（前期比0.7％増）となり、借入金等の支払利息等の経費を控除した経常利益は19,657百万円（前期比0.7％増）、当期純利益は18,863百万円（前期比0.1％増）となりました。
2025年４月１日付で、赤坂パークビル（東京都港区）を対象に不動産管理処分信託契約を締結し信託設定をした上、信託受益権の準共有持分16.70％を13,476百万円で譲渡しました。同譲渡物件は６回に分けて譲渡することを予定しており、2025年10月１日以降、2027年10月１日までの各４月及び10月の１日付で、それぞれ信託受益権の準共有持分16.66％を13,444百万円で譲渡する予定となっています。
金利固定化率は87.4%
財務戦略は、LTVの比率を30～40％を目安に運用することを財務上の基本方針としており、併せて、借入コストや既存借入先とのリレーションを勘案した上で、満期の分散・デュレーションの長期化・安定借入先の多様化等により、健全かつ保守的な財務体質の維持を目指すこととしています。物件の取得による新規借入や既存借入金のリファイナンスにあたっては、前記観点のほか新投資口発行による資金調達での返済可能性等も念頭に置き、戦略的かつ機動的な借入を実施しています。
2025年3月期においては、コモレ四谷の取得に係る購入資金及び手元資金に充当するため、長期借入金を22,000百万円、短期借入金を1,000百万円調達しました。また、短期借入金を手元資金にて弁済したほか、既存借入金の返済資金に充当するための借入も実施しました。このような取り組みの結果、2025年３月31日現在の有利子負債残高は前期末比16,800百万円増の474,693百万円となり、内、長期借入金は417,700百万円（１年内返済予定の長期借入金52,500百万円を含む。）、短期借入金は24,000百万円、投資法人債は32,993百万円（１年内償還予定の投資法人債20,000百万円を含みます。）となりました。LTVは43.5％となっています。2025年3月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・S&Pグローバル・レーティング・ジャパン㈱(S&P)、長期発行体格付：A+、短期発行体格付:A-1、アウトルック：安定的
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：AA、格付けの方向性：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA+、格付けの見通し：安定的
