2022年6月14日にケネディクス・オフィス投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が14,000円のところ14,000円で着地しました。
稼働率は2期連続で上昇
オフィスビルの売買市場については、ロシアによるウクライナ侵攻後も金利動向は低位安定が継続していることや、優良な中規模オフィスビルの売却情報は引き続き少なく、限られた売却案件に投資家が集中していることから、期待利回りは低水準で推移しており大きな変化は見られません。また、J-REIT、不動産会社等国内投資家や海外投資家による物件売買も引き続き行われていることから、オフィスビルへの投資意欲は依然として旺盛な状況であると分析しています。
2022年4月期においてオフィスビル1物件(仙台本町ビル：取得価格6,360百万円)を取得しました。2022年4月期末のポートフォリオの概要(匿名組合出資持分を除く。)は総物件数は97棟、取得価格の総額は445,606百万円、オフィスビルのエンドテナントの数は1,167件となっています。
内部成長について、テナントニーズの確実な捕捉により稼働率は2期連続で上昇しました。レントギャップが縮まる一方、月額賃料の増加とテナント入替による賃料単価の上昇を記録した点も評価できると思います。上記の運用の結果、2022年4月期の業績は、営業収益15,891百万円、営業利益7,427百万円、経常利益6,497百万円、当期純利益6,496百万円となりました。賃貸事業費用の増加によりNOIが減少していますが、売却益の一部を活用し1口当たり14,000円を維持しています。
株価下落時に自己投資口取得を発表したことは好印象
財務戦略は、有利子負債の返済期限を分散することによるリファイナンスリスクの軽減、一定水準以上の長期固定化負債比率の維持、、有利子負債比率の保守的なコントロール(有利子負債比率は原則として45％未満の水準を目途とします。)により、前期に続き引き続き既存借入金の借入条件等の改善に努めました。
更に、大手銀行を中心とする既存の金融機関との良好な関係に基づく安定的な資金調達により堅固な財務運営を目指し、取引各行のシェアバランスに留意すると共に、既存取引行との条件対比をもとに新規取引行の導入についても検討しています。
2022年4月期においては期中に返済期日が到来した借入金1,000百万円、2021年11月30日付で期限前弁済を行った16,700百万円及び2022年4月28日付で期限前弁済を行った1,000百万円の返済資金として同額の借入れを行いました。また、仙台本町ビルの取得に際し、新たに6,400百万円の借入れを行いました。変動金利による長期借入金のうち、109,900百万円については、金利上昇リスクをヘッジするため金利スワップの活用により実質的に金利を固定化しており、固定金利による長期借入金71,650百万円を合わせた、2022年4月期末の長期固定金利借入金残高は181,550百万円となっています。2022年4月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA、格付けの見通し：安定的
決算発表と同時に自己投資口の取得のプレスリリースを出したことも好印象ですね。今ちょうど投資口価格が下がっている時だったのでフレキシブルに財務戦略のハンドルを切ったことは個人的には評価してあげたいと思います。
