2022年5月23日に森トラスト総合リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,075円のところ3,195円で着地しました。
物件入替えも稼働率回復は苦戦中
2022年3月期は、運用資産における稼働率の維持に加え、2021年10月1日付で神谷町トラストタワーの一部取得及び東京汐留ビルディングの一部譲渡を行い、安定した収益の確保を図るべく運用を行ってきました。2021年12月1日には天神プライムの土地の一部を取得しました。運用面においては、新橋駅前MTRビルにおける明渡遅延損害金の発生等により営業収益は予想比+113百万円となりました。2022年3月期末における投資法人の保有不動産は16物件、帳簿価額の総額は306,985百万円となり、保有不動産のの稼働率は96.0％となりました。このような運用の結果、2022年3月期の業績は、営業収益8,528百万円、営業利益5,042百万円となり、そこから借入金にかかる支払利息等を控除した経常利益は4,685百万円、当期純利益は4,537百万円となりました。
なお、投資法人及び資産運用会社では、資産運用業務における環境に対する配慮、社会への貢献及び組織のガバナンス強化といったサステナビリティ向上への取組みが、中長期的な投資法人の投資主価値向上に必要不可欠であるという認識のもと、環境・社会・ガバナンスに配慮した取組みを進めています。2022年3月期は「Ｅ：環境」に関して、ホテルオークラ神戸における駐車場棟非常照明器具のLED化や新横浜TECHビルにおける洗面自動水栓装置の設置など、設備の省エネ化や節水化を進めました。また、DBJ Green Building認
証を新たに2物件（大崎MTビル、新横浜TECHビル）で取得したほか、2021年７月及び10月に取得した神谷町トラストタワーにおいて東京都建築物省エネルギー性能評価書で最高ランクの評価（AAA）を取得しています。これらの結果、当期末現在において環境認証・評価取得物件は合計8物件となり、ポートフォリオ（底地を除く）における環境認証・評価取得割合は物件数ベースで約53％、賃貸可能面積ベースで約50％となっています。
グリーンボンドに力を入れ更なる資金調達コスト削減へ
2022年3月期においては、期限の到来した既存借入金の返済に充てるため、計17,500百万円の借入れを実施しました。また、2022年2月に償還期限を迎えた第11回無担保投資法人債の償還資金の一部に充当するため、第16回(発行価額：1,000百万円、利率：年0.110％、期間3年)・第17回(発行価額：1,000百万円、利率：年0.500％、期間10年)無担保投資法人債を発行しました。この結果、有利子負債残高は154,000百万円、うち長期借入金は135,000百万円(１年内返済予定の長期借入金25,500百万円を含む。)、投資法人債は13,000百万円(１年内償還予定の投資法人債4,000百万円を含む。)となっています。なお、期末総資産有利子負債比率は47.4％(前期末47.2％)となっています。2022年3月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA、格付けの見通し：安定的
新橋駅前MTRビルは⼊替取引を軸にスポンサー等と継続的に協議中とのことですが、結局は売却することになるでしょう。代わりになる物件をスポンサーサイドでまだ用意出来ていないようですね。新横浜TECHビルの稼働率上昇に注力して欲しいところですね。
