2022年11月21日に森トラスト総合リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,000円のところ3,000円で着地しました。
新橋駅前MTRビルの空室は埋められず
2022年9月期は物件の取得・売却はありませんでした。しかし、2022年7月29日付で新橋駅前MTRビルの売却と仙台MTビルの取得を発表しました。新橋駅前MTRビルは2023年2月28日、2023年8月31日、2024年2月29日の3回に分けてそれぞれ7,266百万円で売却する方針です。仙台MTビルの取得も2023年2月28日、2023年8月31日、2024年2月29日と新橋駅前MTRビルの売却日にそれぞれ5,266百万円で取得することで完全に資産の入替えを行う計画で進んでいます。新橋駅前MTRビルは2021年12月に一棟借テナントが退去した後、新規テナントのリーシング及び物件売却の両面から検討を進めてきました。新規テナントのリーシングについては、新型コロナウイルス感染症による影響から一棟借テナントの需要は少なく、また、複数テナントに分けた埋め戻しについても全体を埋め戻す需要を確認するには至りませんでした。物件売却に関しては、売却後の安定収益の確保を企図し、他の物件との入替を軸に検討を進めてきました。譲渡物件に関する引き合いは複数あったものの、森トラスト株式会社（スポンサー）以外からは入替候補物件の具体的な提案はなかったとのことです。
運用・管理面は、運用資産における稼働率の維持向上、賃料の増額改定を推進するとともに、安定した収益の確保を図るべく運用を図りました。2022年9月期末における投資法人の保有不動産は16物件、帳簿価額の総額は305,966百万円となり、2022年9月期末時点での保有不動産の稼働率は96.5％となりました。このような運用の結果、2022年9月期の業績は、営業収益6,902百万円、営業利益3,428百万円となり、そこから借入金にかかる支払利息等を控除した経常利益は3,043百万円、当期純利益は3,331百万円となりました。
物件運用には苦戦も格付けに変更無し
2022年9月期の財務面の取り組みにおいては、期限の到来した既存借入金の返済に充てるため、計20,000百万円の借入れを実施しました。また、第18回無担保投資法人債(発行価額2,000百万円)を発行しました。発行額のうち、1,000百万円を2022年2月22日に償還期限を迎えた第11回無担保投資法人債の償還により減少した手元資金に充当しました。残額を2023年2月20日に償還期限を迎える本投資法人の第12回無担保投資法人債の償還資金（4,000百万円）の一部または2023年3月末日までに返済期限が到来する既存借入金の返済資金の一部に充当予定です。
この結果、有利子負債残高は156,000百万円、うち長期借入金は135,000百万円(１年内返済予定の長期借入金18,000百万円を含む。)、投資法人債は15,000百万円(１年内償還予定の投資法人債4,000百万円を含みます。)となっています。なお、LTVは47.9％(前期末47.4％)となっています。また、2022年9月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA、格付けの見通し：安定的
なお、投資法人及び資産運用会社では、資産運用業務における環境に対する配慮、社会への貢献及び組織のガバナンス強化といったサステナビリティ向上への取組みが、中長期的な投資法人の投資主価値向上に必要不可欠であるという認識のもと、環境・社会・ガバナンスに配慮した取組みを進めています。2022年9月期は「Ｅ：環境」に関して、大崎MTビルにおいて専用部照明器具のLED化やホテルオークラ神戸において省エネ性能の高い空調機への更新等、設備の省エネ化を進めました。また、大崎MTビルの一部テナント区画において、省エネ改修工事により削減されるテナントの電気使用料の一部をグリーンリース料としてテナントより還元を受ける仕組みを導入しました。「Ｓ：社会」に関しては、新型コロナウイルス対策として、引き続き保有不動産の共用部への消毒液設置や感染予防対策に関する文書の掲示等のテナントの安全と安心に向けた取組みを行いました。「Ｇ：ガバナンス」に関しては、全役職員に対して定期的にコンプライアンス研修等の教育・啓発活動を実施し、従業員のコンプライアンス意識の向上を図っています。
