2022年6月14日にスターツプロシード投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が4,520円のところ4,718円で着地しました。
稼働率は順調に回復し96.5%へ
2022年4月期は、築年数の経過に伴う大規模修繕工事等によるコストの増加及び設備の老朽化による競争力の低下等の将来の価格下落リスクを回避する見地から、2022年4月1日にプロシード錦糸町2(取得価格537百万円)を取得するとともに、2022年4月28日にプロシード中野新橋（譲渡価格760百万円）を譲渡して資産の入れ替えを行いました。その結果、2022年4月期末における投資法人の保有資産は106物件、取得価格の合計は88,359百万円、総賃貸可能面積は192,005.05㎡となりました。
資産運用会社は、プロパティマネジメント会社であるスターツアメニティー㈱と緊密な連携を取ることにより、賃料や礼金収受等収入の増加を図りつつ、建物維持管理コストの削減にも取組みました。また、地域の特性や個別物件の優位性の把握、近隣競合物件との比較分析を徹底し、きめ細かく募集条件を設定し、募集店との協調による入居促進活動を行いました。さらに、継続的に空室を早期商品化へ転換を図ることにより、高稼働率の維持を指向してきました。これらの施策によって、ポートフォリオ全体の稼働率は、期中を通じて96％を超える稼働率で安定推移し、期中の平均稼働率は96.5％、期末稼働率は96.3％となりました。上記のような運用の結果、2022年4月期の業績として、営業収益3,224百万円、営業利益1,413百万円、経常利益1,199百万円、当期純利益1,197百万円を計上しました。
レンダーフォーメーションはもう少しメガバンクの比率を高めてもよい
財務戦略は、資産取得時の円滑な資金調達及びリファイナンスリスクの軽減を見据え、取引金融機関との良好な関係を継続していくとともに、必要に応じて取引金融機関の拡充、調達コストの低減、借入期間の長期化、返済期限の分散化及び金利の固定化を進めながら、投資法人債の発行も含め財務基盤の強化と資金調達の多様化を目指しています。
2022年4月期は、2021年11月24日に返済期限の到来した長期借入金4,320百万円の返済に充当するために、第3回無担保投資法人債1,500百万円の発行及び長期借入金2,820百万円(借入期間5.5年)の借入を行いました。この結果、2022年4月期末における1年内返済予定の長期借入金は9,963百万円、長期借入金は32,182百万円、投資法人債は3,500百万円、期末有利子負債残高は45,646百万円、LTVは50.6％となりました。
ESGに関する取組みとしては、ESG方針に基づき、投資法人が特定したマテリアリティ（重要課題）の「温室効果ガス排出・エネルギー消費量の削減」に寄与する取組みとして、保有物件のうち、71物件の電力契約を再生可能エネルギー100％の電力プランに変更しました。これにより、当該電力プラン導入物件の使用電気(共用部)の実質ＣＯ₂排出量ゼロを実現することができました。また、建築物省エネルギー性能表示制度(BELS)の評価を2022年4月にプロシード仙台上杉が取得しました。2022年4月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：A-、格付けの見通し：ポジティブ
