2023年12月15日にスターツプロシード投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が4,580円のところ4,664円で着地しました。
地味に1物件の取得に留まる
2023年10月期は、ポートフォリオの競争力向上のため、2023年9月29日に（Ｇ-38）プロシード西大路（取得価格745百万円）を取得しました。その結果、2023年10月期末における本投資法人の保有資産は108物件、取得価格の合計は101,679百万円、総賃貸可能面積は208,500.36㎡となりました。資産運用会社は、プロパティマネジメント会社であるスターツアメニティー株式会社と緊密な連携を取ることにより、賃料や礼金収受等収入の増加を図りつつ、建物維持管理コストの削減にも取組みました。また、地域の特性や個別物件の優位性の把握、近隣競合物件との比較分析を徹底し、きめ細かく募集条件を設定し、募集店との協調による入居促進活動を行いました。さらに、共用部分の共用灯のＬＥＤ化による光熱費削減も継続してきました。これらの施策によって、ポートフォリオ全体の稼働率は、期末稼働率97.1％、平均稼働率96.8％と安定的に推移しました。上記のような運用の結果、2023年10月期の業績として、営業収益3,532百万円、営業利益1,500百万円、経常利益1,226百万円、当期純利益1,218百万円を計上しました。
スターツプロシード投資法人は2023年10月期の不動産マーケットについて、投資対象としている賃貸住宅市場の需要動向は、首都圏を中心に需給環境は良好であり、その他の大都市圏においても安定的な需要が継続しており、住宅特化型の上場REIT各社が保有する賃貸マンションは高い稼働率が維持されている状況です。不動産流通市場においては、良好な資金調達環境が継続しているなかで、稼働や収益が安定的である賃貸住宅に対する投資家の需要は旺盛なため、取得競争は依然として過熱状態が継続し、売買価格は高止まりした状態が続いているとしています。
新規レンダーとして八十二銀行を招聘
資金調達の取り組みとして2023年10月期は、2023年5月24日に返済期限の到来した長期借入金5,032.5百万円の返済に充当するために、第4回無担保投資法人債1,500百万円の発行及び長期借入金3,532.5百万円（借入期間6年6ヶ月）の借入を行いました。この結果、2023年10月期における1年内返済予定の長期借入金は9,061百万円、長期借入金は38,785百万円、投資法人債は5,000百万円、期末有利子負債残高は52,846百万円、期末総資産有利子負債比率は51.1％となりました。2023年10月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：A、格付けの見通し：安定的
ＥＳＧに関する取組みとしては、ＥＳＧ方針に基づき、グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク（Global Real Estate Sustainability Benchmark: ＧＲＥＳＢ）リアルエステイト評価に継続して参加しています。本投資法人は、総合スコアのグローバル順位により5段階で格付けされるＧＲＥＳＢレーティングで「1スター」を取得しました。さらにＥＳＧ情報開示の取組みが評価され、最上位から2番目の「Ｂレベル」の評価を取得しました。また、本投資法人において2回目となるグリーンファイナンスによる資金調達を通じ、サステナビリティに関する取組みをより一層推進しました。当期末現在において、ＣＡＳＢＥＥ不動産評価認証について1物件、建築物省エネルギー性能表示制度（ＢＥＬＳ）について3物件の認証を取得しています。
