2024年12月16日にスターツプロシード投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が5,130円のところ5,250円で着地しました。
葛西・行徳・市川等江戸川区近辺の物件の稼働率は改善が必要
2024年10月期は、ポートフォリオの競争力向上のため、前期取得した4物件との入替戦略に基づき、2024年5月14日にプロシード錦糸町（譲渡価格2,385百万円）を、更に2024年6月28日にプロシード大泉学園（譲渡価格284.5百万円）を譲渡しました。その結果、2024年10月期末における投資法人の保有資産は109物件、取得価格の合計は102,472百万円、総賃貸可能面積は212,121.51㎡となりました。資産運用会社は、プロパティマネジメント会社であるスターツアメニティー株式会社と緊密な連携を取ることにより、賃料や礼金収受等収入の増加を図りつつ、建物維持管理コストの削減にも取組みました。また、地域の特性や個別物件の優位性の把握、近隣競合物件との比較分析を徹底し、きめ細かく募集条件を設定し、募集店との協調による入居促進活動を行いました。さらに、共用部分の共用灯のＬＥＤ化による光熱費削減も継続してきました。これらの施策によって、ポートフォリオ全体の稼働率は、期末稼働率96.8％、平均稼働率97.0％と安定的に推移しました。2024年10月期の業績として、営業収益3,768百万円、営業利益1,707百万円、経常利益1,379百万円、当期純利益1,377百万円を計上しました。
平均金利は1.05%で1%を超える
資金調達の動きは、2024年5月24日に返済期限の到来した長期借入金5,061百万円の返済に充当するために長期借入金2,900百万円（借入期間6年6ヶ月）及び長期借入金2,161百万円（借入期間3年）の借入を行いました。また、上記プロシード錦糸町及び（Ｃ-45）プロシード大泉学園の譲渡代金を原資として、前期4物件取得の資金として借入れた短期借入金について2,669.5百万円の期限前弁済を行いました。この結果、2024年10月期末における短期借入金は415百万円、1年内返済予定の長期借入金は6,749百万円、長期借入金は41,097百万円、1年内償還予定の投資法人債は1,000百万円、投資法人債は4,000百万円、期末有利子負債残高は53,261百万円、LTVは51.3％となりました。2024年10月末時点で取得している格付けは以下の通りです。
・日本格付研究所(JCR)、発行体格付:A、格付の見通し:(安定的)
サスティナビリティに関する取組みとしては、保有物件における省エネルギー及び環境性能に関する外部認証の取得の取組みとして、2024年5月に建築物省エネルギー性能表示制度（ＢＥＬＳ）評価をプロシード新安城にて、ＤＢＪ Green Building認証を（Ｃ-75）プロシード新横浜にてそれぞれ取得しました。また、決算日後の2024年11月に同じくＤＢＪ Green Building認証をザ・パークハビオ横浜山手及び（Ｃ-89）アルファグランデ千桜タワーにて取得しました。ＤＢＪ Green Building認証について3物件、ＣＡＳＢＥＥ不動産評価認証について2物件、建築物省エネルギー性能表示制度（ＢＥＬＳ）について5物件の認証を取得しています。
