2025年6月13日にスターツプロシード投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が4,980円のところ5,470円で着地しました。
当分物件の取得よりも含み益の実現がメインになりそう
2025年4月期は、今後の設備更新や日常修繕工事を含めた維持管理費負担によるＮＯＩを総合的に考慮し、2025年2月28日にプロシード新小岩（譲渡価格618百万円）を、更に2025年3月21日にプロシード兵庫駅前通（譲渡価格1,900百万円）を譲渡しました。その結果、当期末現在における本投資法人の保有資産は107物件、取得価格の合計は100,337百万円、総賃貸可能面積は207,405.45㎡となりました。資産運用会社は、プロパティマネジメント会社であるスターツアメニティー㈱と緊密な連携を取ることにより、賃料や礼金収受等収入の増加を図りつつ、建物維持管理コストの削減にも取組みました。また、地域の特性や個別物件の優位性の把握、近隣競合物件との比較分析を徹底し、きめ細かく募集条件を設定し、募集店との協調による入居促進活動を行いました。さらに、共用部分の共用灯のＬＥＤ化による光熱費削減も継続してきました。これらの施策によって、ポートフォリオ全体の稼働率は、期末稼働率96.9％、平均稼働率97.3％と安定的に推移しました。
ＥＳＧに関する取組みとしては、ＥＳＧ方針に基づき、グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク（Global Real Estate Sustainability Benchmark: ＧＲＥＳＢ）リアルエステイト評価に継続して参加しています。投資法人は、総合スコアのグローバル順位により5段階で格付けされるＧＲＥＳＢレーティングで「1スター」を取得しました。さらにＥＳＧ情報開示の取組みが評価され、最上位から2番目の「Ｂレベル」の評価を取得しました。また、気候関連財務情報開示の重要性を認識し、ＴＣＦＤ提言が推奨する４つの項目（ガバナンス、戦略、リスク管理、指標と目標）に基づき、気候変動がもたらす事業リスクと事業機会の分析を行い、その取組みに関する情報開示をしています。そのほか保有物件における省エネルギー及び環境性能に関する外部認証の取得の取組みとして、2024年11月にＤＢＪ Green Building認証をザ・パークハビオ横浜山手及びアルファグランデ千桜タワーにて取得しました。ＤＢＪ Green Building認証について3物件、ＣＡＳＢＥＥ不動産評価認証について2物件、建築物省エネルギー性能表示制度（ＢＥＬＳ）について5物件の認証を取得しています。上記のような運用の結果、2025年4月の業績として、営業収益3,827百万円、営業利益1,719百万円、経常利益1,384百万円、当期純利益1,383百万円を計上しました。
特段問題は無いが地方の物件を増やしレンダーポートフォリオを拡大するのもありアリ
資金面の動きは、資産取得時の円滑な資金調達及びリファイナンスリスクの軽減を見据え、取引金融機関との良好な関係を継続していくとともに、必要に応じて取引金融機関の拡充、調達コストの低減、借入期間の長期化、返済期限の分散化及び金利の固定化を進めながら、投資法人債の発行も含め財務基盤の一層の強化と資金調達の多様化を目指します。
2025年4月期は、2024年11月18日に償還期限の到来した第1回無担保投資法人債1,000百万円及び2024年11月22日に返済期限の到来した短期借入金415百万円、長期借入金3,700百万円の返済に充当するために、以下の第5回無担保投資法人債2,000百万円の発行並びに長期借入金3,100百万円（借入期間6年6ヶ月）の借入を行いました。この結果、2025年4月期末における1年内返済予定の長期借入金は4,549百万円、長期借入金は42,697百万円、1年内償還予定の投資法人債は1,000百万円、投資法人債は5,000百万円、2025年4月期有利子負債残高は53,246百万円、LTVは52.2％となりました。2025年4月末時点で取得している格付けは以下の通りです。
・日本格付研究所(JCR)、発行体格付:A、格付の見通し:(安定的)
サスティナビリティに関する取組みとしては、保有物件における省エネルギー及び環境性能に関する外部認証の取得の取組みとして、2024年5月に建築物省エネルギー性能表示制度（ＢＥＬＳ）評価をプロシード新安城にて、ＤＢＪ Green Building認証を（Ｃ-75）プロシード新横浜にてそれぞれ取得しました。また、決算日後の2024年11月に同じくＤＢＪ Green Building認証をザ・パークハビオ横浜山手及び（Ｃ-89）アルファグランデ千桜タワーにて取得しました。ＤＢＪ Green Building認証について3物件、ＣＡＳＢＥＥ不動産評価認証について2物件、建築物省エネルギー性能表示制度（ＢＥＬＳ）について5物件の認証を取得しています。
