2025年12月15日にスターツプロシード投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が4,980円のところ5,470円で着地しました。
物件入替の継続と質的向上
2025年10月期は、ポートフォリオの質向上を目的とした機動的な物件入替を継続し、1物件を取得し1物件を譲渡しています。取得では、東京都内の新築・築浅物件である「プロシード桜坂（取得価格850百万円）」を組み入れ、ポートフォリオの競争力を高めました。一方、築年数の経過した「プロシード幕張本郷2（譲渡価格264百万円）」を譲渡し、譲渡益35百万円を確保しています。これにより、資産規模は前期比6億円増の1,009億円となり、鑑定評価額も12億円増加するなど、資産の質的改善が進んだ期となりました。
内部成長では、スターツグループとの連携によるリーシング強化や、地域特性を踏まえた募集条件設定により、期中平均稼働率97.2%・期末稼働率96.9%と高水準を維持しました。賃料増額も顕著で、新規入替時の賃料変動率は +6.5%（増額成約率88.0%）、更新時は +2.0%（増額応諾率71.8%） と、前期からの改善が続いています。礼金設定も増額傾向が強まり、礼金合計は前期比約12千円増の293,376千円となり、賃料比は0.64ヶ月分へ上昇しました。入居期間も全タイプで伸長し、平均入居期間は 5.5年（前期比+0.2年） と、更新料収入の増加やコスト低減に寄与しています。2025年10月期の業績として、営業収益3,642百万円、営業利益1,577百万円、経常利益1,208百万円、当期純利益1,207百万円を計上しました。
安定性を重視した借換えと負債管理
財務面では、2025年5月に 3,049百万円のリファイナンスを実施し、固定金利期間を6.5年へ延伸することで、金利上昇局面における負債の安定性を確保しました。期末の金利固定化比率は 80.7% と高水準を維持し、総資産LTVは 52.3% と前期比+0.1ポイントの小幅な変動にとどまりました。鑑定LTVは 44.4%（前期比▲0.5ポイント） と改善し、含み益は 23,239百万円（前期比+962百万円） へ増加しています。2025年10月末時点で取得している格付けは以下の通りです。
・日本格付研究所(JCR)、発行体格付:A、格付の見通し:(安定的)
サステイナビリティでは、環境認証を 2物件で新規取得（CASBEE 4スター／DBJ Green Building 3スター） し、累計12物件・総延床面積の25.9%まで拡大しました。GRESB評価では「1スター」を取得し、情報開示評価は「Bレベル」となっています。さらに、TCFD提言に基づく気候関連リスク・機会の分析を進め、2050年ネットゼロ目標を含む指標・目標設定を実施しました。共用部電気の再エネ化も進み、107物件中87物件（延床面積比84.2%）で再エネ100%電力を導入し、共用部の実質CO2排出量ゼロを達成しています。
