2026年6月15日にスターツプロシード投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が4,258円のところ4,794円で着地しました。
尚、利益超過分配金392円が含まれています。
賃貸住宅特化戦略の深化とポートフォリオの質的成長
2026年4月期のスターツプロシード投資法人は、安定した賃貸住宅需要を背景に、収益力向上を目的とした資産取得と内部成長施策を積極的に推進しました。当期は「プロシード葛西3」「プロシード府中宮西」「プロシード高円寺南」「プロシード柏トロワ」の4物件を取得し、取得価格総額は28.5億円となりました。これらはいずれも首都圏を中心とした需要が堅調なエリアに所在しており、将来の賃料成長と収益拡大を見据えた投資です。
外部成長では、継続的な物件入替を通じてポートフォリオの質向上を進めています。第23期以降の累計では28物件を取得し、29物件を売却しており、取得資産の平均築年数は9.2年と比較的若い水準を維持しています。物件入替による譲渡益は累計21.6億円に達し、分配金にも継続的に寄与しています。
内部成長では、賃貸住宅市場の好調な需給環境を背景に高い成果を上げました。期中平均稼働率は97.5％、期末稼働率は96.9％と安定した水準を維持しています。入替時賃料変動率は8.8％となり前期から2.3ポイント上昇しました。新規契約では90.9％が賃料増額となり、月額賃料増加額は425万円超となっています。さらに更新時の賃料変動率も2.6％と前期を上回り、増額応諾率は71.7％に達しました。
また、リノベーションによるバリューアップも収益向上に大きく寄与しています。当期は50戸で改修工事を実施し、入替時賃料上昇率は37.2％、月額賃料増加額は270万円となりました。ファミリータイプやコンパクトタイプを中心に戦略的な改修を行うことで、物件競争力の向上と高い投資効果を実現しています。
保守的な財務運営とESG推進による持続可能な成長
財務面では、借換えと資金調達を通じて安定的な財務基盤を維持しました。当期は第2回投資法人債10億円の償還や既存借入金の返済に対応するため、第6回グリーンボンド20億円を発行するとともに、新規取得資金として27億円の借入を実施しています。その結果、有利子負債残高は559億円となり、総資産LTVは53.6％となりました。
金利固定化比率は76.8％、鑑定LTVは45.2％となっており、金利上昇局面においても一定の安定性を確保しています。さらに格付はJCRから「A（安定的）」を維持しており、堅実な財務運営が継続されています。
業績面では、営業収益36億6,100万円、経常利益12億円、当期純利益11億9,900万円を計上しました。1口当たり利益分配金は4,402円、利益超過分配金392円を加えた1口当たり分配金は4,794円となり、期初予想を144円上回る結果となっています。賃料増額や受取利息増加が業績を押し上げました。
サステナビリティでは、環境認証の取得を継続的に進めています。当期は「プロシードCO-Z東館」「プロシードCO-Z西館」でCASBEE不動産評価認証を取得しました。これにより環境認証取得物件は14物件となり、延床面積ベースの取得割合は30.3％まで上昇しています。2030年度までに40％以上という目標に向けて着実に進展しています。
また、共用部電力の再生可能エネルギー化も進められており、91物件で再生可能エネルギー100％電力へ切り替えています。その結果、共用部電力由来のCO₂排出量削減が大きく進展し、2025年度のGHG排出量は2023年度比で90％以上削減されました。
安定収益と賃料成長を両立する住宅REITの進化
2026年4月期は、スターツプロシード投資法人にとって、賃料成長と資産価値向上の両面で成果が表れた期でした。新規契約・更新契約ともに過去最高水準の賃料上昇を実現し、高い稼働率を維持しながら収益性を高めています。特に東京23区や首都圏を中心とした賃貸住宅需要の強さを的確に取り込み、継続的な賃料成長につなげました。
また、築浅物件の取得と築年数の進んだ物件の売却を継続することで、ポートフォリオの若返りと収益力の向上も進んでいます。加えて、リノベーション施策による付加価値向上が収益拡大の重要な原動力となっています。
今後もスターツグループの開発力やリーシング力を活用しながら、安定した稼働率と賃料成長を両立する運営を継続する方針です。首都圏中心の賃貸住宅ポートフォリオを活かし、中長期的な分配金成長と投資主価値向上が期待されます。
