2025年6月13日に積水ハウス・リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,320円のところ2,365円で着地しました。
経済が縮小していく日本よりも米国の成長性に期待
2025年4月期はポートフォリオの収益性の改善と安定した収益を確保することを目的として、オフィスビル2物件（持分割合100分の35、持分割合100分の10）を譲渡するとともに、国内における「安定成長」に加え、海外（米国）における「積極的成長」を取り込むことが投資主価値の最大化に寄与すると判断したため、海外不動産を保有する米国に所在するLLC2社への出資を通じて海外の住居1物件を取得しました。2025年4月期末において投資法人が保有する物件（海外不動産を含みます。）は136物件（居住用不動産：130物件、商業用不動産等：6物件）、取得価格(注)の合計は555,972百万円（居住用不動産：415,322百万円、商業用不動
産等：140,650百万円）となっています。2025年4月期末の稼働率は、居住用不動産については96.4％、商業用不動産等については98.1％、ポートフォリオ全体の稼働率については96.6％となりました。実績は、営業収益19,601百万円、営業利益11,267百万円、経常利益10,129百万円となり、当期純利益は10,128百万円となりました。
経済が縮小していく日本よりも、日本では安定性を重視し、成長性を海外に求めるという戦略は個人的に理にかなっていると考えます。普通に考えて少子化が進んでる国で経済的に成長するには難しいと思います。DXやAIなどの言葉を聞いて久しいですが、日本企業の場合どちらも効率化・生産性向上のための「コスト削減」に注力しているのが現状です。それでも世界の中では日本は治安の良い方だし、食べ物もおいしいということで「住みやすさ」という点では魅力は大いにあります。ならば日本では住まいを提供する「住宅(住居)」で安定性を確保し米国のオフィスビルで成長を確保しようというのはすごく分かりやすいシナリオだと思います。積水ハウス・リート投資法人としては大規模な資産入替は完了しということなので巡航EPU1,500円水準の回復に邁進していくことになるのでしょう。
コミットメントライン設定枠150億円はもっているがLTVは若干高め
資金調達については、2025年4月期中に返済期日が到来した借入金18,960百万円の返済を目的として同額のリファイナンスを行うとともに、2024年8月22日付で公表した海外不動産保有法人への出資金の原資及び関連費用の一部に充当するため、2024年11月13日付で総額14,200百万円の短期借入金を調達しました。なお、リファイナンス総額18,960百万円のうち11,500百万円は、本投資法人が2022年に策定したグリーンファイナンス・フレームワークにおけるグリーン適格負債額の範囲内でグリーンローンでの調達を行いました。また、期中に償還期日が到来した投資法人債5,000百万円の償還を目的として、同額の投資法人債を起債しリファイナンスを行いました。こちらもローン同様、グリーン適格負債額の範囲内で全額グリーンボンドでの起債を行いました。この結果、2025年4月期末の有利子負債残高は271,442百万円となり、LTVは47.0％となっています。
サスティナビリティ対応について、2025年4月期はKPIの見直しを実施し、環境面では、継続的に環境性能に優れた不動産へ投資するために強固な財務基盤を構築すべく「有利子負債のサステナビリティファイナンス割合を2030年までに50％以上達成」を新規設定しました。
社会面では、本資産運用会社のKPIについて、女性管理職比率を「7％以上」から「10％以上」に上方修正し、達成時期を2030年までとする目標としたほか、「女性従業員比率：35％以上」を新規設定しています。ガバナンス面では「役員会の非利害関係者比率：75％以上を維持」を新たにKPIとして設定し、課題解決に向けた取組みを更に加速していく方針としています。2025年4月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA、格付けの見通し：安定的
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：AA-、格付けの見通し：安定的
