2021年12月15日に積水ハウス・リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が1,625円のところ1,803円で着地しました。
物件入替え戦略で東京23区比率を上げる
2021年10月期ポートフォリオの充実と収益基盤の更なる強化及び譲渡益の計上とその一部を内部留保することによる分配金水準の安定化を目的として、9物件を売却し新たに3物件を取得し、資産の入替えを行いました。
2021年10月期取得物件3棟
プライムメゾン下北沢:(所在地:東京都世田谷区、取得価格:2,580百万円)
プライムメゾン目黒:(所在地:東京都目黒区、取得価格:2,310百万円)
プライムメゾン両国:(所在地:東京都墨田区、取得価格:1,530百万円)
2021年10月期売却物件9棟
エスティメゾン塚本:(売却価格:1,440百万円、売却時簿価:1,027百万円、売却損益:+363百万円)
エスティメゾン大泉学園:(売却価格:925百万円、売却時簿価:767百万円、売却損益:+157百万円)
エスティメゾン東品川:(売却価格:3,160百万円、売却時簿価:2,287百万円、売却損益:+872百万円)
エスティメゾン板橋区役所前:(売却価格:3,125百万円、売却時簿価:2,450百万円、売却損益:+674百万円)
エスティメゾン四谷坂町:(売却価格:2,610百万円、売却時簿価:2,064百万円、売却損益:+545百万円)
エスティメゾン上呉服:(売却価格:970百万円、売却時簿価:773百万円、売却損益:+196百万円)
エスティメゾン港北綱島:(売却価格:3,175百万円、売却時簿価:2,687百万円、売却損益:+487百万円)
エスティメゾン神戸三宮:(売却価格:1,015百万円、売却時簿価:930百万円、売却損益:+84百万円)
エスティメゾン小倉:(売却価格:730百万円、売却時簿価:1,070百万円、売却損益:▲340百万円)
オフィスビルではガーデンシティ品川御殿山、赤坂ガーデンシティ）で空き区画が発生している状況は継続していますが・大阪圏、名古屋圏の4物件は稼働率100.0％を維持しており、足許懸念はない状況です。御殿山SHビルは、1棟貸しであり長期賃貸借契約（残存期間9.2年）を締結しました。
レジテンスは稼働率、賃料変動率等は悪化傾向から底を打ち、緩やかな回復にあります。賃料変動率は、通期・月次ともプラスを維持しています。地域別は全国主要都市では好調に推移しています。地域別・部屋タイプ別で東京23区・シングルタイプの動きが相対的に弱い状況が継続も底打ち感あるとしています。
商業施設は緊急事態宣言等により営業時間の短縮や自粛ムードが広がったことで飲食業、サービス業への影響が継続していますが、賃料の減免、猶予の要請は一定程度発生も影響は軽微としています。
ホテルは、緊急事態宣言等により国内観光需要も低迷しており、ザ・リッツ・カールトン京都、セントレジスホテル大阪ともに固定賃料のみの発生となりました。変動賃料未発生により分配金に与えた影響は1口当たり△62円（業績としてコロナ禍影響前の2020年10月期（第12期）との比較）
その結果、2021年10月期末において投資法人が保有する物件は117物件（居住用不動産：109物件、商業用不動産等：8物件）、取得価格の合計は527,786百万円（居住用不動産：242,966百万円、商業用不動産等：284,820百万円）となっています。2021年10月期の実績は、営業収益17,291百万円、営業利益9,413百万円、経常利益8,520百万円となり、当期純利益は8,520百万円となりました。
運用物件における2021年10月期末のポートフォリオ全体の稼働率は、居住用不動産については96.8％、商業用不動産等については97.9％、ポートフォリオ全体の稼働率については97.2％となりました。
資金調達コストは減少中
積水ハウス・リート投資法人は、中長期的に安定収益の確保及び投資主価値の向上のために安定的かつ健全な財務運営を行っていく方針です。具体的には、スポンサーである積水ハウスの信用力を背景にメガバンク中心の国内有力金融機関との強固かつ安定的な取引関係を築くとともに、固定金利及び変動金利の最適なバランスを図りつつ、借入期間の長期化を検討し、返済期限の分散化等を図ることで、リファイナンスリスクや金利変動リスクを低減していく方針です。
また、LTVについては、60％を上限の目処としていますが、当面は50％程度を上限の目処とした保守的な運営方針とし、巡航水準を40％台半ばとして資金余力の確保に留意しながら運営する方針です。なお、本投資法人は、引き続き安定的かつ健全な財務運営に努めるとともに、マーケット環境及び投資法人の財務状況等を総合的に勘案し、投資法人債の発行等を含む、直接金融・間接金融等の手法の多様化を図っています。
2021年10月期の動きは今期返済期日が到来した借入金の返済を目的とした総額8,760百万円のリファイナンスを行うとともに、2021年5月19日付でグリーンボンド（第9回投資法人債、年限10年、発行総額2,000百万円）を発行し、2020年11月30日に調達した長期借入金の期限前返済に充当しました。その他に、2021年8月20日付の資産の譲渡による譲渡代金の一部にて、2021年8月31日に短期借入金3,000百万円の期限前返済を行いました。
この結果、2021年10月期末の有利子負債残高は249,942百万円となり、LTVは45.0％となっています。なお、機動的かつ安定的な資金調達手段を確保するため、2021年10月25日付で、極度額15,000百万円のコミットメントライン契約を再度締結しました。2021年10月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：AA-、格付けの見通し：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA、格付けの見通し：安定的
