2022年6月15日に積水ハウス・リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が1,698円のところ1,698円で着地しました。
リーシングに注力し稼働率は改善傾向にある
2022年4月期は不動産賃貸市場においては、投資法人がポートフォリオの中核資産として位置付け、2022年4月30日のポートフォリオの約93％(取得価格ベース)を構成する住居及びオフィスビルについて、住居は、雇用環境の変化を受け易い単身者向けシングルタイプの需要は依然として弱含みの傾向が継続しましたが、募集条件の緩和等テナントリーシング活動に注力した結果、稼働率は安定的に推移しました。また、オフィスビルは、賃貸オフィス市場には動きは出てきているもののオフィス面積は縮小傾向
にあり、力強い需要の拡大までは至らずに空室率は横ばい又は上昇したことから、賃料水準は小幅に低下しました。投資法人のポートフォリオの約7％(取得価格ベース)を構成するホテルについては、訪日外客数推計値(日本政府観光局2022年4月推計値)をよると約2年ぶりに10万人を上回るものの、新型コロナウイルス感染症の影響前の2019年同月対比では約95％減の水準に留まり、新型コロナウイルス変異種の感染再拡大の影響もあって厳しい環境は継続しました。
スポンサーである積水ハウス及び積水ハウスグループよりポートフォリオの充実と収益基盤の更なる強化を目指して、同社が開発したオフィスビル1物件及び同社が開発又はその価値を認め保有する住居2物件の合計3物件(うち1物件は追加取得)を取得しました。
その結果、2022年4月期において投資法人が保有する物件は119物件(居住用不動産：111物件、商業用不動産等：8物件)、取得価格の合計は563,886百万円(居住用不動産：257,766百万円、商業用不動産等：306,120百万円)となっています。また、前述の不動産賃貸市場を背景に、投資法人の運用物件における2022年4月期末の稼働率は、居住用不動産については96.5％、商業用不動産等については98.3％、ポートフォリオ全体の稼働率については97.0％となりました。
NAV上昇のため自己投資口取得を決定
中長期的に安定収益の確保及び投資主価値の向上のために安定的かつ健全な財務運営を行っていく方針です。具体的には、スポンサーである積水ハウスの信用力を背景にメガバンク中心の国内有力金融機関との強固かつ安定的な取引関係を築くとともに、固定金利及び変動金利の最適なバランスを図りつつ、借入期間の長期化を検討し、返済期限の分散化等を図ることで、リファイナンスリスクや金利変動リスクを低減していく方針です。
資金調達については、2022年4月期のエクイティからの調達において、2021年11月1日に公募による新投資口の発行(137,500口)及び2021年11月29日に第三者割当による新投資口の発行(4,967口)を実施し、これにより、2022年4月期末の出資総額は161,283百万円、発行済投資口の総口数は4,431,133口となっています。
2022年4月期中に返済期日が到来した借入金の返済を目的とした総額26,830百万円のリファイナンスを行うとともに、2022年2月1日付で取得した不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、同日付で総額13,700百万円の短期借入金を調達しました。この結果、2022年4月期末の有利子負債残高は263,642百万円となり、LTVは45.5％となっていまいます。2022年4月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA、格付けの見通し：安定的
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：AA-、格付けの見通し：安定的
1口当たりNAVを上昇させること及び1口当たり当期純利益を向上させることを目的として2022年6月16日から2022年9月30日までの間に自己投資口の取得を決定しています。
