2024年6月14日に積水ハウス・リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が1,895円のところ1,976円で着地しました。
御殿山ＳＨビル2回目の譲渡を完了
2024年4月期の外部成長はポートフォリオの収益性の改善と安定した収益を確保することを目的として、オフィスビル2物件（持分割合100分の10、持分割合100分の51）及びホテル1物件を譲渡するとともに、住居10物件及びオフィスビル1物件を取得し、資産の入替えを行いました。2024年4月期末において投資法人が保有する物件は131物件（居住用不動産：123物件、商業用不動産等：8物件）、取得価格の合計は529,331百万円（居住用不動産：304,526百万円、商業用不動産等：224,805百万円）となっています。運用物件における2024年4月期末の稼働率は、居住用不動産については97.0％、商業用不動産等については96.6％、ポートフォリオ全体の稼働率については96.9％となりました。
2024年4月期は第2回目となる御殿山ＳＨビルの譲渡を行いました。譲渡価格は7,000百万円となっており、2024年4月期の売却益は1,020百万円となっています。御殿山ＳＨビルは10回に渡り分割して譲渡する契約となっており、譲渡先はTIS㈱。
御殿山ＳＨビルの譲渡スケジュール
第3回、譲渡予定日2024年10月末、譲渡予定価格7,000百万円、見込譲渡益2,095百万円
第4回、譲渡予定日2025年4月末、譲渡予定価格7,000百万円、見込譲渡益2,106百万円
第5回、譲渡予定日2025年10月末、譲渡予定価格7,000百万円、見込譲渡益2,117百万円
第6回、譲渡予定日2026年4月末、譲渡予定価格7,000百万円、見込譲渡益2,127百万円
第7回、譲渡予定日2026年10月末、譲渡予定価格7,000百万円、見込譲渡益2,142百万円
第8回、譲渡予定日2027年4月末、譲渡予定価格7,000百万円、見込譲渡益2,156百万円
第9回、譲渡予定日2027年10月末、譲渡予定価格7,000百万円、見込譲渡益2,170百万円
第10回、譲渡予定日2028年4月末、譲渡予定価格7,000百万円、見込譲渡益2,185百万円
運用物件の主力であるレジデンスの新規契約時の賃料変動率＋4.8%、増額件数割合84.6%と過去最高の水準に更新契約時の賃料変動率も増額件数割合は20.6%まで増加し、賃料変動率は横ばいから上昇へ転換しているようです。東京23区の賃料変動率は+5.2%で全体を牽引、全国主要都市も上昇傾向が継続しています。2024年4月期の実績は、営業収益22,078百万円、営業利益5,896百万円、経常利益4,955百万円となり、当期純利益は4,954百万円となりました。
固定金利比率は90.1%と金利上昇局面では有利な比率
財務面の動きとしては、2024年4月期中に返済期日が到来した借入金15,840百万円の返済及び償還期日が到来した投資法人債3,000百万円の償還を目的とした総額18,840百万円のリファイナンスを行いました。当該リファイナンスのうち、10,780百万円は、本投資法人が2022年12月に策定したグリーンファイナンス・フレームワークにおけるグリーン適格負債額の範囲において、グリーンローンにて実行しています。この結果、2024年4月期期末の有利子負債残高は257,242百万円となり、LTVは45.5％となっています。2024年4月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA、格付けの見通し：安定的
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：AA-、格付けの見通し：安定的
