2022年10月15日に積水ハウス・リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が1,688円のところ1,714円で着地しました。
レジデンスの調子は良いがオフィスビルが足を引っ張る
2022年10月期の外部成長は、ポートフォリオの収益性の改善と安定した収益を確保することを目的として、2022年6月15日にザ・リッツ・カールトン京都(譲渡価格23,000百万円)の売却を行い、2022年8月2日にプライムメゾン江古田の杜(取得価格10,500百万円)、プライムメゾン早稲田通り(取得価格2,200百万円)の取得を行いホテル1棟の売却とレジデンス2棟の資産の入替えを行いました。また2022年8月1日に将来における環境配慮型オフィスビルの取得により、「オフィスビル」ポートフォリオの充実、外部成長による成長可能性の確保及び収益基盤の強化を目的として合同会社Gemini1の匿名組合出資持分の取得を行いました。この合同会社Gemini1は赤坂ガーデンシティの持分を保有しておりこの物件の賃料収入を匿名組合出資持分に応じて受け取ることになります。
一方、内部成長については2023年10月期に稼働回復を想定しリーシング強化物件であるガーデンシティ品川御殿山ですが、2024年4月期は大口テナントの退去により稼働が低下する見込みとなってしまいました。2022年10月期は引き続き埋め戻しを図るべくリーシング施策を実施したが、ハイブリッドワークの浸透等により、戻りは鈍いとしています。その結果、2022年10月期末において投資法人が保有する物件は120物件（居住用不動産：113物件、商業用不動産等：7物件）、取得価格の合計は554,466百万円（居住用不動産：270,466百万円、商業用不動産等：284,000百万円）となっています。運用物件における当期末現在の稼働率は、居住用不動産については97.1％、商業用不動産等については94.6％、ポートフォリオ全体の稼働率については96.4％となりました。
LTVは45.2%レジデンス系では低めの水準
積水ハウス・リート投資法人は財務戦略として、中長期的に安定収益の確保及び投資主価値の向上のために安定的かつ健全な財務運営を行っていく方針をとっています。具体的には、スポンサーである積水ハウスの信用力を背景にメガバンク中心の国内有力金融機関との強固かつ安定的な取引関係を築くとともに、固定金利及び変動金利の最適なバランスを図りつつ、借入期間の長期化を検討し、返済期限の分散化等を図ることで、リファイナンスリスクや金利変動リスクを低減していく方針です。
2022年10月期の財務の動きは、今期返済期日が到来した借入金7,000百万円の返済及び償還期日が到来した投資法人債3,000百万円の償還を目的とした総額10,000百万円のリファイナンスを行うとともに、短期借入金の一部期限前返済に充当するため、2022年5月31日付で総額6,000百万円の長期借入金の調達を行いました。また、2022年8月2日付の資産の譲渡による譲渡代金の一部にて、2022年8月31日に返済期日が到来した総額5,400百万円の長期借入金の返済資金に充
当しました。また、中長期的な投資主価値の向上を企図し、手元資金約4,000百万円を活用した自己投資口の取得・消却を行いました。この結果、当期末現在の有利子負債残高は258,242百万円となり、LTVは45.2％となっています。なお、機動的かつ安定的な資金調達手段を確保するため、2022年10月26日付で、極度額15,000百万円のコミットメントライン契約を再度締結しています。2022年10月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA、格付けの見通し：安定的
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：AA-、格付けの見通し：安定的
