2021年6月15日に積水ハウス・リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が1,641円のところ1,675円で着地しました。
商業施設・ホテルを所有しているものの110棟を超えるレジデンスでカバー
積水ハウス・リート投資法人は2021年4月期の不動産賃貸市場については、投資法人がポートフォリオの中核資産として位置付け、ポートフォリオの約93％（取得価格ベース）を構成する住居及びオフィスビルについて、住居は、雇用環境の変化を受け易い単身者への経済的な影響等により狭小なシングルタイプの需要は弱含みの傾向がみられましたが、全体的な新規契約賃料は従前賃料を上回る水準を維持しており、稼働率も堅調に推移しました。また、オフィスビルは、テナントの移転ニーズが限定的な状況が続いていること等からマーケットにおける空室率は上昇傾向にあるものの影響は限定的で、稼働率・賃料水準ともに堅調に推移しました。一方、投資法人のポートフォリオの約7％（取得価格ベース）を構成するホテルについては、新型コロナウイルス感染症の拡大に対する各国の渡航・入国規制に伴い世界的に旅行需要は停滞し、同様に、国内需要も減少していることから厳しい状況が続いていると分析しています。また、不動産売買市場においては、コロナ禍の影響を受けにくいアセットタイプが選好される傾向にあるものの、世界的な金融緩和等を背景に、引き続き国内外投資家の物件取得意欲は根強く、投資法人が投資対象と考える優良な物件は品薄であり、期待利回りは継続して低位で推移しています。
2021年4月期末において本投資法人が保有する物件は123物件（居住用不動産：115物件、商業用不動産等：8物件）、取得価格の合計は535,838百万円（居住用不動産：251,018百万円、商業用不動産等：284,820百万円）となっています。また、前述の不動産賃貸市場を背景に、投資法人の運用物件における2021年4月期末の稼働率は、居住用不動産については96.5％、商業用不動産等については99.5％、ポートフォリオ全体の稼働率については97.3％となりまし
た。業績は、営業収益15,055百万円、営業利益7,989百万円、経常利益7,103百万円となり、当期純利益は7,103百万円となりました。
レジデンス主力にしてはLTVが低く安定性は高い
中長期的に安定収益の確保及び投資主価値の向上のために安定的かつ健全な財務運営を行っていく方針です。具体的には、スポンサーである積水ハウスの信用力を背景にメガバンク中心の国内有力金融機関との強固かつ安定的な取引関係を築くとともに、固定金利及び変動金利の最適なバランスを図りつつ、借入期間の長期化を検討し、返済期限の分散化等を図ることで、リファイナンスリスクや金利変動リスクを低減していく方針です。
また、LTVについては、60％を上限の目処としていますが、当面は50％程度を上限の目処とした保守的な運営方針とし、巡航水準を40％台半ばとして資金余力の確保に留意しながら運営する方針を採っています。2021年4月期に返済期日が到来した借入金総額20,950百万円のリファイナンスを行うとともに、2021年4月1日付で取得した不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、同日付で総額3,000百万円の短期借入金を調達しました。この結果、2021年4月期末の有利子負債残高は252,942百万円となり、LTVは45.4％となっています。2021年4月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：AA-、格付けの見通し：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、発行体格付：AA、格付の見通し：安定的
