2023年6月15日に積水ハウス・リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が1,701円のところ1,781円で着地しました。
オフィス市場への恐怖感から大型物件を売却
2023年4月期で一番大きな動きは運用中の御殿山SHビルを10期に渡り譲渡すると言う決定を下したことでしょう。御殿山SHビルは、ポートフォリオ全体に対する投資比率 9.3％、オフィスビルポートフォリオのみに対する投資比率19.3％を占める主要な物件であり、これまで 1 棟全体をテナント1社へ長期賃貸借契約（20年）により賃貸することで、償却後NOI利回り3.5％の安定的な収益を計上してきました。もともと入居テナント1社の定期賃貸借契約が約8年後に切れることにリスクを感じた積水ハウス・リート投資法人がそのテナントの打診を受けて実現したものです。積水ハウス・リート投資法人はオフィスビルの将来性に大きな不安を抱いているということがよくわかります。毎期減価償却費が行われるので簿価はどんどん下がっていくはずです。8年後に仮に退去したとしてもその時に物件ごと空室で売却することでそれなりに大きな売却益を計上することはできたと思います。テナントが御殿山SHビルを取得したいということは、「退去したくはない、魅力的な立地である」という考えの表れなので資産運用会社と上手くやられたのではないでしょうか。目先の利益に飛びついた感は否めないですね。その背景がオフィスビルの今後に対する恐れだと私は思います。
御殿山SHビルの譲渡スケジュール
第1回：譲渡日:2023年10月末、譲渡予定価格:7,000百万円、売却益:1,017百万円
第2回：譲渡日:2024年4月末、譲渡予定価格:7,000百万円、売却益:2,080百万円
第3回：譲渡日:2024年10月末、譲渡予定価格:7,000百万円、売却益:2,093百万円
第4回：譲渡日:2025年4月末、譲渡予定価格:7,000百万円、売却益:2,107百万円
第5回：譲渡日:2025年10月末、譲渡予定価格:7,000百万円、売却益:2,121百万円
第6回：譲渡日:2026年4月末、譲渡予定価格:7,000百万円、売却益:2,135百万円
第7回：譲渡日:2026年10月末、譲渡予定価格:7,000百万円、売却益:2,149百万円
第8回：譲渡日:2027年4月末、譲渡予定価格:7,000百万円、売却益:2,163百万円
第9回：譲渡日:2027年10月末、譲渡予定価格:7,000百万円、売却益:2,177百万円
第10回：譲渡日:2028年4月末、譲渡予定価格:7,000百万円、売却益:2,191百万円
2023年4月期末において投資法人が保有する物件は120物件（居住用不動産：113物件、商業用不動産等：7物件）、取得価格の合計は554,466百万円（居住用不動産：270,466百万円、商業用不動産等：284,000百万円）となっています。また、前述の不動産賃貸市場を背景に、投資法人の運用物件における2023年4月期末の稼働率は、居住用不動産については97.2％、商業用不動産等については94.3％、ポートフォリオ全体の稼働率については96.5％となりました。実績は、営業収益15,365百万円、営業利益7,508百万円、経常利益6,637百万円となり、当期純利益は6,637百万円となりました。
グリーン認証物件も増えレンダーの覚えも良い
財務面の動きとしては、2023年4月期中に返済期日が到来した借入金総額18,800百万円のリファイナンスを行いました。当該リファイナンスのうち15,800百万円は、投資法人が2022年12月に策定したグリーンファイナンス・フレームワークにおけるグリーン適格負債額の範囲において、グリーンローンにて実行しています。この結果、2023年4月期末の有利子負債残高は258,242百万円となり、LTVは45.4％となっています。2023年4月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA、格付けの見通し：安定的
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：AA-、格付けの見通し：安定的
サスティナビリティの取り組みとして、2023年4月期は、温室効果ガス(GHG)排出削減の長期目標として、2050年度までにGHG総排出量をネットゼロとすることを新たに設定し、中期目標については、2030年度までにScope1、Scope2についてGHG総排出量を42％削減（2021年度比）する目標へと変更するとともに、当該中期目標につ、SBT（Science Based Targets）認定を取得しました。また、投資法人は、保有物件においてグリーン認証の取得を推進しており、2023年4月期末、グリーン認証取得割合（延床面積ベース）は78.9％となり、2022年度内にグリーン認証取得割合を70％以上にするとの目標を達成しました。社会面ではガーデンシティ品川御殿山において、投資法人として初めてCASBEE ウェルネスオフィス評価認証を取得し、最上位の「Sランク」に認定されました。こうしたESGへの取組みは社外からも高く評価され、投資法人は、MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数の構成銘柄に継続して選定されている他、2023年4月期はFTSE Russell 社が提供するFTSE4Good Index Seriesの構成銘柄にも選定されました。
