2024年12月16日にいちごオフィスリート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,683円のところ2,692円で着地しました。
サスティナビリティに力を入れている
外部成長の取り組みは、いちご九段二丁目ビルを帳簿価格の2.7倍、鑑定評価額の1.7倍の価格で売却し、その譲渡益を投資主に分配するとともに、東京都心部及び福岡市中心部に所在する６物件（いちご秋葉原イーストビル、いちご博多明治通りビル、いちご博多祇園ビル、いちご天神ノースビル、いちご五反田ウエストビル、いちご大手町ノースビル）を取得しました。これにより、2024年10月期の運用資産は、物件総数92物件、取得価格合計225,125百万円となりました。
2024年10月期においては、ポートフォリオ全体のNOIの向上を重視し、賃料水準、稼働率等を考慮しながら、個別物件の収益性向上に向けた継続的な心築CAPEXの実施やテナントニーズに応じた各種サービス施策を継続してまいりました。その結果、当期末稼働率は95.7％と、前期末を若干下回るものの、安定した水準を維持しております。既存物件については、サステナブルな社会の実現、脱炭素社会への移行を目的とする国際的イニシアティブ「RE100」の主旨に鑑み、再生可能エネルギーへの切り替えが未了となっていた区分所有物件や共有物件に対して、スポンサーのいちごを経由して取得した、いちごの発電所由来の「トラッキング付非化石証書」を活用することで、保有物件すべての消費電力の100%を発電時に二酸化炭素を排出しない再生可能エネルギーにするという目標を達成しました。LED化等の省エネ施策も順調に進めています。
よくわからないコミットメントライン契約必要ですか?
財務戦略としては、日銀の政策運営スタンスの変更を受けて金利が緩やかな上昇基調となる中、借入による資金調達については、借入期間の長期化・分散化を図り、借入金利の固定化比率に留意しつつ、金融コストの低減を図る資金調達を検討するとしています。2024年10月期においては、６物件の物件取得資金等に充当することを目的として、2024年５月に8,500百万円の借入れ、及び、第三者割当増資による3,499百万円（発行価額の総額）の調達を行いました。また、2024年９月に返済期限の到来する借入金（合計4,192百万円）の返済資金として、同月に既存取引銀行からの借入れ（合計4,192百万円）を行いました。
今回面白いのは、㈱三井住友銀行からJリート初となるポートフォリオの資産価値向上のためのCAPEX（心築CAPEX）を資金使途とするコミットメント型タームローン(借入可能額:1,000百万円)の契約を締結したことです。いちごグループはずっとこの「心築」にご執心ですが、ただの「バリューアップ工事」です。つまりバリューアップ工事の資金使途が付いたコミットメントライン契約を締結したということです。より資金使途が限定的で使いづらいと思うんですけどね。
