2021年6月14日にいちごオフィスリート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,063円のところ2,132円で着地しました。
いちごレイアウトオフィスはコロナ禍も効果なし
2021年4月期は従来から掲げているオフィス特化型ポートフォリオの追求並びに投資主価値の着実な向上を目的として、2020年12月にいちご立川ビル(取得価格3,830百万円)を取得し、2021年4月期末時点の保有物件は合計86物件(取得価格の総額206,192百万円)となりました。
内部成長については、ポートフォリオ全体のNOIの向上を重視し、賃料水準、稼働率等も考慮の上、個別物件の収益力につながる各種施策を推進。2021年4月期の取組みはいちご神宮前ビル等において、テナント満足度の向上を目的として心築(しんちく)による価値向上を実施する等、物件競争力及び収益力の強化に資する施策を積極的に行いました。このような施策を推進した結果、ポートフォリオ全体の稼働率は、2021年4月末時点で97.2%となっています。これらの取組みにより2021年4月期の業績は、営業収益7,725百万円、経常利益3,122百万円、当期純利益3,121百万円となりました。
注目は決算説明会資料の46ページに記載されているフリーレントの状況です。今まで1ヶ月未満で続いていたところ2021年4月期は一気に2.3ヶ月のフリーレントが付いています。2ヶ月分の賃料を受け取り損ねている訳です。テナントの退去率も2021年4月は9.6%と過去最高を記録しています。中小規模のオフィスビルのテナントはコロナウイルスワクチン普及まで耐える体力が無いため退去を選択しているのだと考えられます。
これといって財務状況は変化なし
いちごオフィスリート投資法人の財務戦略従来に引き続き、既存借入金のリファイナンスについては借入金の固定化、借入期間の長期化・分散化を図り、継続する低金利の金融環境を踏まえた資金調達を検討しています。また、投資法人債等による資金調達の多様化を図りつつ、投資法人の財務基盤の強化及びキャッシュフローの拡大を進めていくとしています。2021年4月期は、2020年12月、2021年3月に返済期限の到来する借入金(合意家10,233百万円)の返済資金として、それぞれ同月に既存取引銀行からの借入れ(合計10,224百万円)行いました。2020年12月にいちご立川ビルの取得原資の一部に充当する事を目的とし、新規に2,000百万円の借入れを行いました。また、安定的な財務基盤構築ののため、返済期限の分散化並びに金利動向を注視し調達を行って参りました。LTVは48.9%とオフィス系J-REITとしては高い方ですね。大きく体制に影響は無い状態ですが、格付は2021年4月期末時点の㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：A、格付の見通し：安定的の評価を得ていますが、ずっとこんな感じで結果が出ているとは言い難いですね。
