2024年12月16日にNTT都市開発リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,810円のところ2,939円で着地しました。
オフィスビルは収益性を求めて運用してほしい
2024年10月期においては新たな不動産物件の取得及び売却を行っておらず、2024年10月末時点で、投資法人が保有する資産は、オフィスビル28物件、レジデンス33物件、優先出資証券１銘柄の計62物件であり、取得価格の総額は307,292百万円、用途別の投資比率はオフィスビル67.2％、レジデンス26.3％、その他（優先出資証券）6.5％となっています。また、優先出資証券を除いた61物件の稼働率は、2024年10月31日現在でオフィスビルが前期末比0.6ポイント低下の96.3％、レジデンスが前期末比0.7ポイント上昇の96.6％で、全体では前期末比0.2ポイント低下の96.4％となっています。オフィスビルの運用については2024年10月期は前期までと比べて入替が多かったようですが、売却予定のランディック第2新橋ビルを除けばリーシングは順調に進捗しているとのこと。ランディック第2新橋ビルを除いた平均稼働率を見ると2023年10月期が95.8%、2024年4月期が96.7%、2024年10月期が96.5%なのでまあまあ回復はしているという感じ。しかし、オフィステナントがスポンサーのNTTグループの関連企業の割合もそこそこあるのでそのテナント群に対して賃料増額交渉ができるのか?という点が注目なんですけどね。交渉はできないでしょうね。2024年10月期の実績として営業収益12,299百万円、営業利益4,991百万円、経常利益4,359百万円、当期純利益4,356百万円を計上しました。
大型の物件取得計画が無いなら探すべきでは?
2024年10月期においては、返済期日が到来した借入金8,250百万円の弁済のため、8,250百万円の借入れを行いました。この結果、2024年10月期末の有利子負債総額は148,950百万円（内訳は短期借入金9,700百万円、長期借入金132,050百万円（１年内返済予定の長期借入金を含む。）及び投資法人債7,200百万円）となり、有利子負債総額中の長期有利子負債比率は93.5％となりました。
決算説明会資料の端々に出る「当面はPOが難しい環境」という文字。大型の物件取得計画もないため、高めのレバレッジを維持するそうです。また、物件売却に伴う自己投資口取得も引き続き検討していくとも述べています。スポンサーからの物件取得に固執しているようなので、現状あまり進められる銘柄ではなくなっています。スポンサーが物件を用意する代わりに投資法人の投資口を取得するや持株会を設置してNTTグループの従業員の方達にも投資口を買えるようにするよう働きかけるなど柔軟なサポートを促してほしいですね。2024年10月末時点で取得している格付けは以下の通りです。
・日本格付研究所(JCR)、発行体格付:AA、格付の見通し:(安定的)
