2020年12月17日にトーセイ・リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,520円のところ3,697円で着地しました。
東京郊外の物件保有も現状は成功か
2020年10月期の外部成長は2020年5月13日に八王子トーセイビルを1,600百万円で取得しました。これにより投資法人のポートフォリオは50物件、取得価格合計は計70,382百万となりました。トーセイ・リート投資法人はオフィスビルの賃貸市場についてコロナウイルス感染症により、企業業績の悪化やテレワークの導入によるテナント需要の減少で、空室率の上昇が続いており、オフィス平均賃料も減少に転じていると分析しています。
東京周辺エリアでは、サテライトオフィス需要を取り込む動きもあり、都心5区のような目立った空室率の上昇はみられないということです。サテライトオフィス需要を取り込む狙いがあるとしても東京都内でサテライトオフィスを導入するところは少ないと思いますけどね。東京に本社があればなおさら東京都外を検討するはずです。トーセイ・リート投資法人はスポンサーの意向なのか競争力の高い都心よりも上記の八王子のような郊外の物件を取得する傾向にあります。不動産マーケットが高値で推移しているので利回りを考えると相対的に安い価格取得できる物件を狙うのは戦略としては理解できますが、景気が後退してくるとむしろ競争力の無い立地の物件の方が退去リスクに晒されると思われます。各物件の稼働率は有価証券報告書の開示を待たないと何とも言えませんが・・・。それでも賃料は新規契約したテナント月間賃料合計と、解約したテナント月間賃料合計は、ともに23.1百万円でほぼ差引ゼロであることを決算説明会資料の9ページ目で説明されているので運用については何か戦略があるようです。
2020年10月期の業績は、営業収益3,097百万円（前期比3.4％増）、営業利益1,532百万円（前期比2.1％増）となり、借入金の支払利息等の経費を控除した経常利益は1,259百万円（前期比1.2％増）、当期純利益は1,258百万円（前期比1.2％増）となりました。
コロナ環境下でも財務戦略の変更なし
資産取得に係る資金調達について、収益の確保及び資産価値の持続的な成長を念頭に置き、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針としています。2020年10月期は、有利子負債による資金調達として、不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、2020年5月29日付で400百万円の短期借入れを行いました。加えて、長期借入金2,400百万円について、2020年5月29日付で借換えを行いました。 また、2020年6月25日を払込期日とした第三者割当による新投資口の発行（4,000口）を実施し、419百万円の調達を行い、既存の長期借入金400百万円の期限前弁済に充当しました。
2020年10月期末の出資総額は36,516百万円、有利子負債の残高は35,500百万円となりました。これにより、LTVは46.1％となりました。
財務戦略は前期に続き、日銀の金融緩和政策や市場金利の動向に鑑み、借入年限の長期化と金利の固定化に取組みました。今後も将来の金利上昇リスクや経済条件等を勘案のうえ、原則的には固定金利（金利スワップ契約の締結を含む。）による調達とする方針を持っています。ただし、現在のマイナス金利政策下では、金利スワップの会計処理等に伴うリスクを十分に排除できないとし、金利スワップの契約は行わないと明言しています。
