2021年6月16日にトーセイ・リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,530円のところ3,750円で着地しました。
商業施設の売却とレジデンスの取得でNOIの安定性を強化
2021年4月期の外部成長は2020年12月17日にスポンサーのトーセイ㈱から4物件合計2,920百万円(T’sgardenセンター南:取得価格1,140百万円、ブールヴァル舞岡:取得価格810百万円、T’sgarden小岩:取得価格490百万円、T’sgarden都筑ふれあいの丘Ⅱ:取得価格480百万円)の取得を行いました。また、2021年3月31日に千葉県鎌ケ谷市の商業施設セレクション初富(譲渡価格:386百万円)、同じく千葉県鎌ケ谷市の住宅プライムガーデン(譲渡価格:664百万円)を行いました。この両物件は互いに隣接地に所在しており、併せて売却ことすることで不動産開発会社等への売却可能性と不動産価値の維持向上が期待できると判断し取得された物件です。
運用面については2020年12月28日に新横浜センタービルの46.9%を賃借するテナントから2021年6月30日に退去する通知を受け取っています。2021年4月期末における物件数は計52物件、取得価格合計72,392百万円となっています。また、当該運用資産の稼働率は97.1％。また、環境・省エネルギーへの配慮及び地域社会への貢献等を中心としてESGへの取り組みを推進しています。2021年4月期期中において、「DBJ Green Building 認証」について、新たに3物件の認証を取得しています。上記運用の結果、当期の業績は、営業収益3,311百万円（前期比6.9％増）、営業利益1,652百万円（前期比7.8％増）となり、借入金の支払利息等の経費を控除した経常利益は1,373百万円（前期比9.0％増）、当期純利益は1,339百万円（前期比6.4％増）となりました。
物件取得によりオフィス系J-REITではLTVが高めの48%
2021年4月期の財務の動きは、資産取得に係る資金調達について、収益の確保及び資産価値の持続的な成長を念頭に置き、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針としており、有利子負債による資金調達として、不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、2020年12月17日付で3,000百万円の長期借入れを行いました。加えて、長期借入金2,000百万円について、2020年11月30日付で借換えを行いました。2021年4月期時点の出資総額は36,516百万円、有利子負債の残高は38,500百万円となりました。これにより、LTVは48.0％となりました。2021年4月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、発行体格付：A-、格付の見通し：安定的
財務戦略については引き続き、日銀の金融緩和政策や市場金利の動向に鑑み、借入年限の長期化と金利の固定化に取組んでおり、今後も将来の金利上昇リスクや経済条件等を勘案のうえ、原則的には固定金利（金利スワップ契約の締結を含みます。）による調達とする方針です。ただし、現在のマイナス金利政策下では、金利スワップの会計処理等に伴うリスクを十分に排除できないため、金利スワップの契約は行わないという方針を継続しています。また一から再上場し頑張って頂きたいですが、その点についても資産運用会社は明らかにしていないので望み薄だと思います。
