2022年10月16日にトーセイ・リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,570円のところ3,638円で着地しました。
効率的な工事の実施を図るべき
2022年10月期は外部成長の動きはありませんでした。新規契約・解約による月間賃料増減は、オフィス・住宅ともに稼働率上昇を主因として増加しています。テナントの入替えによる月間賃料比較では、オフィス・住宅ともに引き続き増加となってはいますが、増加率は前期比よりも低下しています。既存テナントの賃料改定動向は、稼働率の高い住宅を中心に、合計110件の賃料増額改定を実現しました。稼働率優先の交渉を行った結果、賃料増額率は1.9％に低下しました。
資産価値の維持・向上への取組みとして、資産価値、環境性能、顧客満足度向上に資するCAPEX投資を積極的に推進しました。費用対効果を見極めたCAPEX投資により、稼働率向上と賃料水準の引上げにつながる取り組みを行いました。具体的には多摩センタートーセイビルのトイレリニューアル工事、八王子トーセイビルのエレベーターホール等、共用部リニューアル工事を実施しました。また、物件競争力の強化、省エネ・省資源に配慮し、オフィス4物件・住宅3物件で、LED化工事を実施しており、LED化率は、前期末54.4％から71.6％に上昇し、原単位ベースの電力使用量の削減につながりました。このような環境において、投資法人は、2022年10月期末においては、計59物件、取得価格合計78,274百万円、稼働率は96.6％となっています。上記運用の結果、2022年10期の業績は、営業収益3,437百万円（前期比4.1％増）、営業利益1,619百万円（前期比2.3％増）となり、借入金の支払利息等の経費を控除した経常利益は1,316百万円（前期比2.2％増）、当期純利益は1,315百万円（前期比2.2％増）となりました。
ハッキリした財務戦略は継続中
財務戦略においては、日銀の金融緩和政策や市場金利の動向に鑑み、借入年限の長期化と金利の固定化に取組んでおり、今後も将来の金利上昇リスクや経済条件等を勘案のうえ、原則的には固定金利（金利スワップ契約の締結を含みます。）による調達とする方針をとっています。ただし、現在のマイナス金利政策下では、金利スワップの会計処理等に伴うリスクを十分に排除できないため、金利スワップの契約は行わないこととしています。
投資法人は資産取得に係る資金調達について、収益の確保及び資産価値の持続的な成長を念頭に置き、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針としており、当期中に長期借入金1,000百万円について、2022年5月31日付で、長期借入金2,000百万円について、2022年10月31日付で借換えを行いました。2022年10月期末、出資総額は39,395百万円、有利子負債の残高は40,900百万円となりました。これにより、LTVは47.7％となりました。2022年10月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：A-、格付けの見通し：安定的
