2020年1月17日にユナイテッド・アーバン投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,420円のところ3,435円で着地しました。
修繕・資本的支出工事が増加傾向
まず、外部成長について2019年6月26日にホテルヒューイット甲子園(取得価格13,520百万円)、スマイルホテルプレミアム札幌すすきの(取得価格4,233百万円) の取得を行いました。この2棟の取得の結果、2019年11月期末時点において、投資法人が保有する物件は、 商業施設34件、オフィスビル33件、商業施設とオフィスビルの複合施設1件、ホテル18件、オフィスビルとホテルの複合施設2件、住居21件及びその他13件の合計122件（取得価格の総額643,836百万円）であり、また、総賃貸可能面積は1,479,025.78㎡（447,405.29坪）、テナント総数は2,511となりました。 2019年11月期期においても引き続き稼働率を高水準で維持向上することに注力し、2019年11月期中における各月末時点のポートフォリオ全体の稼働率は、99.2％から99.4％の間で推移し、期末時点では99.2％となりました。
2019年11月期の業績は、営業収益24,671百万円（前期比9.5％減）、不動産賃貸事業利益13,801百万円（前期比8.6％増）、営業利益11,565百万円（前期比14.8％減）、経常利益10,544百万円（前期比15.1％減）、当期純利益10,543百万円（前期比15.1％減）となりました。
LTVは39.3%でコミットメントライン36,000百万円で安全性は極めて高い
資金調達については、新たな特定資産の取得資金への充当及び新たな特定資産の取得資金の一部として拠出するため減少する手元資金の復元のため、2019年6月4日付の新投資口発行に係る役員会決議及びこれら新投資口の発行価格等の決定に係る2019年6月12日付の役員会決議に基づき、公募による新投資口55,000口及びＳＭＢＣ日興証券㈱を割当先とする第三者割当による新投資口8,250口の発行を行い、合計10,767百万円の払込みがなされました。この結果、投資法人の出資総額は319,973百万円、発行済投資口の総口数は3,118,337口となっています。
2019年11月期においては、第11回公募増資等による資金調達を行ったほか、前期に発行したリテール・グリーンボンド（愛称：グリーンゆうゆう債、総額100億円）の調達資金の一部及び長期借入金の調達資金等を充当し有利子負債の返済を行いました。2019年11月期期末の有利子負債残高は前期から12,107百万円減少し270,777百万円となりました。
ユナイテッド・アーバン投資法人の次期については現状の堅調な不動産賃貸市場を背景に、いずれのアセットタイプについても高稼働を維持し、賃料収入は安定的に推移すると予想しています。また、不動産売買市場においては、低金利の下で今後も厳しい物件取得環境が続き、不動産価格の高騰が続くと考えているようです。不動産価格は高騰しているのですが実際にテナントとして入居している企業が好調とは限りません。ただ、業績は良くないといえど賃料増額には応じてくれるテナントも多いというのが個人的な印象です。また、最近は第三者からの紹介物件も随分と強気な価格設定により利回りが合わず取得できません。ユナイテッド・アーバン投資法人もスポンサーからの取得依存度が高くなると考えられます。
