2020年1月17日にユナイテッド・アーバン投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が10,018円のところ10,137円で着地しました。
サスティナビリティ対応工事で修繕費が増加
2019年11月期は2019年６月３日に「A-FLAG赤坂（50％準共有持分）」（譲渡価格1,875百万円）を信託財産とする信託受益権を譲渡しました。これにより、2019年11月期末時点の投資法人の保有資産合計は44物件（取得価格合計498,985百万円）、総賃貸可能面積は414,008㎡（125,235坪）となりました。
内部成長についてはサスティナビリティ対応に絡めた工事に注力しており、「東急プラザ赤坂」・「デックス東京ビーチ」・「ルオーゴ汐留」・「A-PLACE五反田駅前」・「A-PLACE馬車道」・「EDGE心斎橋」の共用部の一部、「A-PLACE恵比寿南」・「A-PLACE品川」・「A-PLACE恵比寿東」・「A-PLACE五反田駅前」・「A-PLACE金山」・「EDGE心斎橋」の専有部の一部において、照明のLED化工事を実施ししました。
また、「A-FLAG札幌」で消費電力低減効果のあるエスカレーター更新工事と省エネ効果のある空調機更新工事、「デックス東京ビーチ」で環境負荷の少ない冷媒を用いた空調機更新工事、「APLACE新橋」で省エネガラスの設置、「大阪中之島ビル」で節水タイプの機器を採用したトイレ更新工事と、消費電力削減・CO2排出削減効果のあるエレベーター更新工事を行いました。
上記運用の結果、2019年11月期は営業収益15,542百万円、営業利益8,680百万円、経常利益7,818百万円、当期純利益7,817百万円となりました。
有利子負債長短比率は6.2%でキャッシュフローの安定性が高い
アクティビア・プロパティーズ投資法人の財務戦略は、保守的なLTVコントロール及び借入金の長期固定化とマチュリティ分散（返済期限の分散化）を目指す健全な財務方針を有し、主要金融機関との良好なリレーションに基づく磐石なバンクフォーメーションにより、安定的な財務基盤の構築を図ることを目標としています。
2019年11月期においては、負債の返済期限の分散化、平均残存年数の長期化及び資金調達方法の多様化を図るとともに、サステナビリティへの取り組みの更なる推進、ESG投資に関心を持つ新たな投資家の需要喚起による投資家層の拡大を図るため、投資法人初となるグリーンボンド（無担保投資法人債）を2019年７月及び11月にそれぞれ5,000百万円及び4,000百万円発行し、短期借入金の返済に充当しました。また、返済期日が到来した借入金及び投資法人債の返済等のため、合計18,100百万円の借換を行い、引き続き返済期限の分散等による財務基盤の安定性維持に努めました。この結果、2019年11月期末時点における有利子負債残高は234,350百万円（借入金211,350百万円、投資法人債23,000百万円）となりました。また、LTVについては、2019年11月期末時点で45.5％、長期比率97.9％、固定金利比率92.8％となりました。2019年11月期末時点の格付け評価は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR):発行体格付：AA、格付の方向性：安定的
アクティビア・プロパティーズ投資法人は2020年についてオフィスビルについては、堅調な企業業績を背景に、引き続きオフィス環境の改善や人員増による拡張移転、増設等の需要は強く、低水準な空室率と緩やかな賃料水準の上昇は続くと見ているようです。
商業施設は、足許では消費マインドに持ち直しの動きが見られていることや外国人旅行者消費 額が好調さを維持しているものの、消費税率の引き上げの影響等には留意が必要としています。J-REIT市場は、金融緩和政策が継続することで、金利水準は低位で推移すると見られ、また、J-REITの業績の安定性及び相対的に高い配当利回り等を背景に、底堅く推移していくと予想しています。
