2020年1月17日に日本プロロジスリート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が4,503円のところ4,575円で着地しました。
尚、利益超過分配金606円が含まれています。
年間400～600億円程度の新規物件を開発によりパイプラインは充実
2019年11月期は2019年6月6日付でプロロジスパーク東松山(取得価格12,600百万円)、プロロジスパーク京田辺(取得価格35,800百万円)、プロロジスパーク仙台泉2(取得価格9,250百万円)の3棟の物流施設の取得を、2019年10月1日ではプロロジスパーク神戸4(取得価格5,020百万円)の取得を行いました。
日本プロロジスリート投資法人はマルチテナント型物流施設物件が多いですが、元々の高い競争力とスポンサーであるプロロジス・グループによる強力なリーシングサポートにより、2019年11月期期末時点の稼働率は98.8％と高い水準を維持しています。2019年11月期の実績は、営業収益21,680百万円、営業利益10,147百万円、経常利益9,324百万円、当期純利益9,323百万円となっています。
マルチテナント型物流施設は賃貸借契約の期間は５年を基本とし、賃貸借契約の満了期限も適度に分散化しています。大型のマルチテナント型物流施設の開発及び竣工が増加していますが、そうした需給環境を適切にモニタリングし、資産運用会社とプロロジス・グループが協同して積極的なリーシング活動を行うことにより、新規供給の増加が投資法人のポートフォリオに与える影響を最小限に抑えることができるとしており、競合物流施設の対応は少し心配ですね。「要するにがんばる」的な抽象的なことですから。
一方、BTS型の方はポートフォリオ全体のうち約20%程度ですが、賃貸借契約期間は10～15年の長期契約が基本となっており安定性はこちらの方が高いです。BTS型の比率を高めていった方がスポンサーの開発力を生かせると思います。スポンサーは年間400～600億円程度の新規物件を開発していくとしているため外部成長は今後も積極的な行われると考えられます。
LTVは37.8％で財務面の安全性は高い
財務の動きについてエクイティの方は、2019年６月６日に新規取得した３物件の取得に伴うブリッジローンの返済資金の一部への充当、及び2019年10月１日に新規取得した１物件の取得資金の一部に充当することを目的として、2019年６月18日に公募増資による新投資口の追加発行（155,430口）を実施し、また、同年７月17日にオーバーアロットメントによる 売出しに係る第三者割当による新投資口の追加発行（7,770口）を実施しました。これにより、新規に35,908百万円のエクイティ資金を調達し、2019年11月期末時点での出資総額は364,214百万円、発行済投資口の総口数は2,349,150口となっています。
デッドの方は新規取得３物件の取得資金及び関連費用の一部へ充当するため、2019年６月６日付で短期借入金54,400百万円の借入れを行いました。そして、同年６月19日に 長期借入金18,600百万円の借入れを行い、公募増資による手取金の一部及 び手元資金と併せて原資とし、ブリッジローンを返済しました。
また、新規取得１物件の取得資金及び関連費用の一部へ充当するため、2019年10月１日付で長期借入金5,000百万円の借入れを行いました。更に、2019年11月 29日に返済期限が到来する短期借入金の返済資金に充当するため、2019年10月31日付で長期借入金6,500百万円の 借入れを行い、2019年11月27日に返済期限が到来する長期借入金の返済資金及び第１回無担保投資法人債の償還資金に充当するため、2019年11月27日付で長期借入金3,000百万円の借入れを行いました。これらの結果、投資法人の2019年11月期末時点の有利子負債金額は241,100百万円（借入金残高225,100百万円、投資法人債残高16,000百万円）となり、LTVは37.8％となりました。 2019年11月期末時点の格付け評価は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR):発行体格付：AA、格付の方向性：安定的、債券格付:AA
