2023年7月14日に日本プロロジスリート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が4,929円のところ4,940円で着地しました。
物流施設の新規供給量は増加するも先進的物流施設の希少性で稼働率は高い
2023年5月期は2023年12月15日にプロロジスパーク猪名川1(取得価格27,900百万円)、プロロジスパーク神戸3(取得価格9,580百万円)、プロロジスパーク小郡(取得価格5,920百万円)を取得しました。また、2023年5月22日にプロロジスパーク草加(取得価格51,400百万円、取得日2023年6月2日)の取得を発表しました。
2022年12月5日にはプロロジスパーク八千代1(竣工年:2022年9月、延床面接161,219㎡)、プロロジスパーク古河4(竣工年:2022年12月、延床面接123,266㎡)の優先交渉権の取得を行いました。このような状況の中、投資法人が保有する物件の高い競争力とスポンサーであるプロロジス・グループによる強力なリーシングサポートにより、当期末時点の稼働率は97.8％と高い水準を維持しています。
内部成長は好調のようで、プロロジスパーク横浜鶴見では契約満了前からリーシング活動を実施したことで早期入居希望のテナントニーズ2件を発掘。既存テナントからの転貸の形で契約期間満了前に新規テナント2社を誘致したことで新規テナントとの賃貸借契約がダウンタイム無しでスタートする結果を出しました。プロロジスパーク東京大田では、既存カスタマー資産の冷凍冷蔵設備を現状のままの引き受けを希望する新規カスタマーを誘致し、既存カスタマーは原状回復費用を削減でき、 新規カスタマーは入居時の初期コストを削減することに成功しました。上記のような運用の結果、2023年5月期の実績は、営業収益28,753百万円、営業利益12,346百万円、経常利益11,184百万円、当期純利益は11,183百万円となりました。
LTV37.7%の安全性は高いとは思うが取得余力2,000億円のという過信は禁物
資金調達の動きですが、エクイティからの調達は上記取得資産の取得資金及び関連費用の一部に充当することを目的として、2022年12月14日に公募増資による新投資口の追加発行（76,570口）を実施し、また、2023年１月５日にオーバーアロットメントによる売出しに係る第三者割当による新投資口の追加発行（2,579口）を実施しました。これにより、新規に24,446百万円のエクイティ資金を調達し、2023年5月期末時点での出資総額は477,597百万円、発行済投資口の総口数は2,749,499口となっています。
デッドから調達は、取得資金及び関連費用の一部に充当することを目的とし、2022年12月15日付で短期借入金5,000百万円及び長期借入金9,000百万円の借入れを行いました。また、2023年３月15日に期限が到来した長期借入金7,600百万円の返済資金に充当することを目的として、同日付で長期借入金7,600百万円の借入れを行いました。また、2023年４月４日付で第14回無担保投資法人債3,000百万円をグリーンボンドとして発行し、その発行代わり金を以て本短期借入金のうち3,000百万円を一部期限前弁済しました。また、2023年４月28日付で長期借入金17,000百万円の借入れを行い、その代わり金と手元資金を併せて同日に期限が到来した長期借入金20,000百万円の返済を行いました。この結果、投資法人の当期末時点の有利子負債総額は314,800百万円（借入金残高270,500百万円、投資法人債残高44,300百万円）となり、投資法人の有利子負債総額（借入金額、投資法人債発行額、短期投資法人債発行額の総額）がLTVは、2023年5月期末時点で37.7％となりました。
