2024年1月18日に日本プロロジスリート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が5,044円のところ5,085円で着地しました。
尚、利益超過分配金760円が含まれています。
物流施設のマーケット分析は分かりやすい
日本プロロジスリート投資法人ではサプライチェーンの再構築が引き続き進行しています。かかる再構築の結果として、カスタマーのニーズが築年数の古い小型の倉庫からより新しく大型で高機能の物流施設へ移行すること、すなわち、Ａクラス物流施設に対するニーズは引き続き高い水準を維持すると考えています。2020年に始まった新型コロナウイルス感染症拡大は、ECによる消費の更なる浸透や荷主企業の在庫保管量拡大をもたらし、これらの影響により先進的物流施設への需要が更に拡大しました。このような需要の拡大を背景として、足元では新規物件の高水準の供給が継続しています。このような環境の下、2023年９月末時点の大型マルチテナント型施設の空室率は首都圏において8.9％、近畿圏において4.5％となりました。
一方で、同時点における竣工後１年以上を経過した物件の空室率は首都圏において2.1％、近畿圏において0.5％と依然低水準であることから、物流施設における空室の増加は新規供給物件に偏っており、投資法人の保有資産をはじめとする安定稼働中の物件群の稼働状況は引き続き堅調に推移していると考えています。2023年11月期においては、投資主価値の更なる向上を企図して、投資法人はプロロジス・グループが開発した高品質のＡクラス物流施設であるプロロジスパーク草加（取得価格51,400百万円）とを取得しました。保有するその他の物件の高い競争力とスポンサーであるプロロジス・グループによる強力なリーシングサポートにより、2023年11月期末時点の稼働率は98.2％と高い水準を維持しています。業績は営業収益30,598百万円、営業利益13,557百万円、経常利益12,278百万円、当期純利益は12,278百万円となりました。
R&IはAA、JCR格付けはAA+とレンダーからの評価は良好
資金調達面についてはプロロジスパーク草加の取得資金及び関連費用の一部に充当することを目的として、2023年６月１日に公募増資による新投資口の追加発行（86,851口）を実施し、また、2023年６月27日にオーバーアロットメントによる売出しに係る第三者割当による新投資口の追加発行（2,550口）を実施しました。これにより、新規に25,116百万円のエクイティ資金を調達し、2023年11月期末時点での出資総額は500,313百万円、発行済投資口の総口数は2,838,900口となっています。
借入についてもプロロジスパーク草加の取得資金及び関連費用の一部に充当することを目的として、2023年６月２日付で短期借入金6,000百万円及び長期借入金12,500百万円の借入れを行いました。また、2023年６月15日に期限が到来した第４回無担保投資法人債1,500百万円の返済資金に充当することを目的として、同日付で短期借入金1,500百万円の借入れを行いました。また、2023年11月24日付で長期借入金2,000百万円の借入れを行い、短期借入金2,000百万円を期限前弁済しました。この結果、投資法人の2023年11月期末時点の有利子負債総額は333,300百万円（借入金残高290,500百万円、投資法人債残高42,800百万円）となりLTVは37.8％となりました。2023年11月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター (R&I)、発行体格付：AA、格付けの方向性：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA+、格付けの見通し：安定的
