2023年1月18日に日本プロロジスリート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が4,908円のところ4,927円で着地しました。
稼働率は微減しているが・・・
2022年11月期は、2022年9月末時点の大型マルチテナント型施設の空室率は首都圏において5.2％、近畿圏において1.7％と、緩やかな上昇が見られたものの、引き続き適正な水準を維持しています。今後も賃貸市場における需給環境を適切にモニタリングする必要があるものの、先進的物流施設に対する需要の拡大は日本の物流産業の変革に起因する構造的なものであり、長期的な需給バランスは引き続き堅調に推移するものと予想しています。内部成長は投資法人が保有する物件の高い競争力とスポンサーであるプロロジス・グループによるリーシングサポートにより、プロロジスパーク大阪4では既存テナントに拡張移転のニーズがありプロロジスパーク尼崎3に転居させることでテナントには造作設備の引継ぎによるコスト削減、新規拠点立ち上げのスピードアップを実現することに寄与しています。またプロロジスパーク尼崎3ではテナントのMonotaROにも拡張移転のニーズがありましたがこちらはよ物件の規模が大きいプロロジスパーク猪名川1に転居させることで西日本の旗艦拠点を大幅拡張、造作設備の引継ぎにより旧拠点の原状回復費用の削減、旧拠点の設備撤去期間（不稼働期間）の短縮といったメリットをMonotaROに提供することができました。テナントの移転ニーズを投資法人が保有する別の物件でニーズを満たすことでテナントの物流施設需要をオールインワンで解決できた珍しい例だと思います。このやり方なら物流施設のリーシングの難しいをカバーすることにも繋がるので投資家さんにとっても良い取り組みだと思います。物流施設の安定性をアピールできる事例としても浸透していくと思います。2022年11月期末時点の稼働率は97.9％となっています。平均改定賃料変動率は+3.6%となっています。上記のような運用の結果、2022年11月期の実績は、営業収益27,524百万円、営業利益11,914百万円、経常利益10,928百万円となりました。また、プロロジスパーク岩沼に付保している利益保険に基づき受領した受取保険金109百万円を特別利益として計上しました。これらの結果、当期純利益は11,036百万円となりました。
積極的な運用はレンダーも高評価
財務戦略は、エクイティ資金とデット資金の最適なバランスを慎重に考慮しながら、戦略的に財務を運営していく方針です。新投資口の発行については、運用資産の長期的かつ安定的な成長を目的として、資本市場の動向、経済環境、新たな運用資産の取得時期、本投資法人の資本構成及び既存投資主への影響等を総合的に考慮し、投資口の希薄化に十分に配慮した上で、機動的に行うものとします。なお、借入金をはじめとするデット資金については、長期固定金利によるものを主とすることにより、長期的な安定性に力点を置いた調達を実行するとしています。
2022年11月期の取り組みですが、投資法人は、2022年6月22日付で第12回無担保投資法人債3,000百万円、2022年８月17日付で第13回無担保投資法人債2,300百万円をそれぞれグリーンボンドとして発行し、その発行代わり金を以て2021年12月13日付で借入れた短期借入金5,300百万円を期限前弁済しました。 この結果、投資法人の2022年11月期末時点の有利子負債総額は303,800百万円（入金残高262,500百万円、投資法人債残高41,300百万円）となり、LTVは、当37.8％となっています。2022年11月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：AA、格付の見通し：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA+、格付の見通し：安定的
