2023年1月19日にユナイテッド・アーバン投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,100円のところ3,144円で着地しました。
減損損失が大好きすぎる
2022年11月期の外部成長の動きは、2022年6月30日にKIC狭山日高ディストリビューションセンター(取得価格4,450百万円)、ガリバー八王子みなみ野店(取得価格1,500百万円)を取得しました。2022年7月4日にはUURコート札幌篠路壱番館(譲渡価格600百万円)を売却しました。2022年10月31日にアムール横浜(取得価格:1,570百万円)の取得を行いました。取得した物件は物流施設、商業施設、レジデンスとバランスよく取得したことがわかります。2022年11月期は運用物件のポートフォリオを意識して取得しているということは間違いないようです。
内部成長面では運用しているネストホテル京都四条烏丸についてオペレーターであるネストホテルジャパン㈱が2023年3月31日付で退去し、新オペレーターとして㈱ロイヤルホテルが入居することが既に確定しています。ホテルはリーガプレイス京都四条烏丸として運営が継続される流れとなっています。
ネストホテルジャパン㈱は新型コロナウイルス感染症が世界中で大流行し、各国で国境が封鎖されたことにより訪日外国人の入国は制限され、日本でも政府や自治体による行動制限の発出により、宿泊需要は全体的に消失したことが背景にあります。2年超にわたる度重なる感染拡大により、物件の運営は厳しい状況が継続していました。資産運用会社と建物賃貸借に関する諸条件につき協議を重ねて参りましたが、解約することで双方合意に至りました。
しかし、中国本土のゼロコロナ政策の今後の有無、世界で相次いで報告されている変異株発生等を要因として、コロナ禍前の水準へ宿泊需要が回復するにはいましばらく時間を要すると考えられる。と弱腰な姿勢となっています。外国人向けで日本人に向けてのサービスを展開する意思は低そうです。2022年11月期の業績は、営業収益24,433百万円（前期比1.0％増）、不動産賃貸事業利益12,516百万円（前期比4.6％増）、営業利益10,627百万円（前期比0.7％増）、経常利益9,666百万円（前期比0.4％増）、当期純利益9,666百万円（前期比0.4％増）となりました。
リファイナンスは問題無く行われている
財務運営においては、LTVコントロール、金融費用の抑制、有利子負債の返済期限の長期化・分散化、流動性の確保等、強固で安定的な財務体質の構築に努めていきます。また、投資法人の持続的成長、すなわち投資主価値の最大化、ステークホルダーとの信頼関係、環境・社会との共生を追求していく観点から、財務的視点のみならず、ESG（環境・社会・ガバナンン）、SDGs（持続可能な開発目標）といった非財務分野の課題への対応にも一層注力していくとしています。2022年11月期は、自己投資口取得を実施しました。19,746口(消却前の発行済投資口の総口数に対する割合0.63%)を取得し2022年10月28日に消却しました。
借入れについては2022年6月12日に既存借入金のリファイナンス資金として、タームローン51C(三井住友信託銀行㈱、借入期間10年)から570百万円の借入れを行いました。タームローン52C(㈱みずほ銀行、借入期間5年)から2,000百万円の借入れを行いました。2022年6月30日にガリバー八王子みなみ野店取得資金の充当するため、タームローン55C(㈱横浜銀行、借入期間5年)から1,000百万円の借入れを行いました。2022年9月20日に既存借入金のリファイナンスのため、タームローン56Cとして1,400百万円(三井住友信託銀行㈱、借入期間5年)、タームローン57Cとして1,400百万円(三井住友信託銀行㈱、借入期間7年)、タームローン58Cとして1,500百万円(㈱新生銀行、借入期間5年)の借入れを行いました。更に2022年10月31日にアムール横浜の取得資金としてタームローン62Cとして1,000百万円(㈱りそな、借入期間4年)、タームローン63Cとして700百万円(㈱福岡銀行、借入期間4年)の借入れを行いました。
