2022年1月18日にユナイテッド・アーバン不動産投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,100円のところ3,100円で着地しました。
府中ビル空室で減損損失が発生
2021年11月期は外部成長として2021年6月30日にLEVENおおたかの森(取得価格:3,800百万円)、加須物流センターⅠ・Ⅱ(取得価格:3,259百万円)を取得しました。続いて2021年8月6日には神戸西神物流センター(取得価格:1,923百万円)を取得し、更に2021年9月30日は宮の森二条開発用地(取得価格:370百万円)を取得しました。宮の森二条開発用地はの取得価格の8割相当分(296百万円)を支払い、所有権移転登記等の手続きを完了しています。なお、残りの2割相当分(74百万円)については、売主の建物明渡後、2022年3月22日までに支払うことで売主と合意しています。
売却については2021年6月1日にクオーツタワーの譲渡を行いました。2021年11月期末時点において、投資法人が保有する物件は、商業施設35件、オフィスビル34件、商業施設とオフィスビルの複合施設1件、ホテル20件、オフィスビルとホテルの複合施設2件、住居25件及びその他19件の合計136件（取得価格の総額675,070百万円）であり、また、総賃貸可能面積は1,566,349.17㎡（473,820.62坪）、テナント総数は2,772となりました。既存物件については稼働率の維持に努め、2021年11月期中における各月末時点のポートフォリオ全体の稼働率は、97.4％から97.8％の間で推移し、期末時点では97.8％となっています。2021年11月期の業績は、営業収益22,806百万円（前期比5.8％減）、不動産賃貸事業利益11,774百万円（前期比5.3％増）、営業利益8,256百万円（前期比23.4％減）、経常利益7,326百万円（前期比25.6％減）、当期純利益7,326百万円（前期比25.6％減）となりました。2021年11月期においては、2019年12月のテナント退去以降、2021年11月期末時点まで空室となっている府中ビルについて、固定資産の減損に係る会計基準に従い帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失（1,139百万円）が発生しています。
グリーンボンド継続発行でESG投資家へのアピールも進める
財務運営においては、LTVコントロール、金融費用の抑制、有利子負債の返済期限の長期化・分散化、流動性の確保等、強固で安定的な財務体質の構築に努めています。また、投資法人の持続的成長、すなわち投資主価値の最大化、ステークホルダーとの信頼関係、環境・社会との共生を追求していく観点から、既述の財務的視点のみならず、ESG（環境・社会・ガバナンス）、SDGs（持続可能な開発目標）といった非財務分野の課題への対応にも力を入れています。
2021年6月21日に到来する借入金の返済に充当するため、㈱三菱UFJ銀行からタームローン30C(1,000百万円)、㈱みずほ銀行からタームローン31C(1,000百万円)のリファイナンスを行いました。上記の神戸西神物流センターの取得に伴い2021年8月6日に㈱第四北陸銀行タームローン35C(1,000百万円)、㈱八十二銀行タームローン36C(1,100百万円)の調達を行いました。更に2021年9月21日に期限の到来する借入金の返済のために農林中央金庫からタームローン37C(1,500百万円)、㈱群馬銀行からタームローン38C(500百万円)のリファイナンスを行いました。
2021年10月29日に償還期限が到来する第15回無担保投資法人債の償還資金(3,000百万円)の返済にに充当するため、また、宮の森二条開発用地取得のため2021年10月21日にサステナビリティボンドの発行を行い2021年10月28日に3,467百万円の払い込みが行われました。
稼働率が低すぎて減損損失発生とはかなりお粗末な結果ですね。と言いたいところですが、ここら辺は監査法人も少しは理解を示して欲しいところですね。コロナ禍でなくてもオフィスビルのリーシングは3ヶ月～6ヶ月程度かかるものです。期末時点では稼働率が例え0%であったとしても翌月すでに入居する手はずで進んでいるという場合も良くあることです。なので1年くらいは大目に見て欲しいところです。
えっ!!。2020年5月期にKDDIが抜けてからずっと稼働率が0%が続いているって?
じゃあ庇えないですね。取得時はテナントがKDDIだから賃料も滞納させる心配が無いしということで取得したんでしょうけど、KDDIが退去することは頭に無かったということが正直なところでしょうね。府中のオフィスビルに入居したいと考える企業は少数だということは分かっていたとは思いますが・・・。
