2021年7月20日にユナイテッド・アーバン投資法人の決算が発表されました。分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,130円のところ3,182円で着地しました。
オフィスビルの運用は苦戦中
2021年5月期の外部成長の取組みは2020年12月1日付で虎ノ門ヒルズ森タワー(取得価格:10,000百万円)、虎ノ門PFビル(取得価格:3,435百万円)、UURコート茨木東中条(取得価格:1,665百万円)、UUR京橋イ－ストビル(取得価格:7,280百万円)の4棟の取得を実施しました。また、2020年12月1日付で西新橋1丁目ビル(分割譲渡第2回目、譲渡価格:9,480百万円)を譲渡しました。2021年5月期末時点において、投資法人が保有する物件は、商業施設34件、オフィスビル34件、商業施設とオフィスビルの複合施設1件、ホテル20件、オフィスビルとホテルの複合施設2件、住居25件及びその他17件の合計133件（取得価格の総額671,418百万円）であり、また、総賃貸可能面積は1,541,488.04㎡（466,300.13坪）、テナント総数は2,725となりました。
内部成長の取組みですが、オペレーターが変更になったコンフォートイン福岡天神が2021年5月20日にオープンしました。オペレーターが変更になったため年間賃料は固定賃料131百万円→固定賃料92百万円にトーンダウンしています。オフィスビルについては決算説明会資料を見る限り入退去状況が退去が入居を上回る状況が続いています。UUR東陽町ビルではマルチテナント受入れのための仕様変更工事を行っています。各投資法人の中でもオフィスビルのオペレーションは一番苦戦しています。レジデンスは稼働率の維持に努めました。2021年5月期中における各月末時点のポートフォリオ全体の稼働率は、96.8％から98.0％の間で推移し、2021年5月期末時点では97.3％となっています。業績は、営業収益24,198百万円（前期比1.1％増）、不動産賃貸事業利益11,179百万円（前期比0.8％増）、営業利益10,784百万円（前期比1.3％増）、経常利益9,847百万円（前期比2.0％増）、当期純利益9,847百万円（前期比2.0％増）となりました。
長期15年の投資法人債発行が完了
2021年5月期において、2021年3月17日に特定資産の取得及び有利子負債の返済を目的として初の超長期年限（15年）の投資法人債（10億円）を発行しました。2021年3月22日には三井住友信託銀行㈱から3,400百万円、㈱三菱UFJ銀行から3,000百万円、㈱三菱UFJ銀行から2,500百万円、㈱みずほ銀行から1,400百万円、㈱三井住友銀行から6,500百万円、㈱伊予銀行1,000から百万円の借入れを行いました。(合計17,800百万円)、同日既存借入金22,400百万円の返済に充当しました。続いて2021年3月31日に三井住友信託銀行㈱から1,500百万円、㈱三菱UFJ銀行から1,500百万円、㈱みずほ銀行から1,500百万円、㈱三井住友銀行から2,300百万円の借入れを行いました。資金調達コストの低減を継続は引き続き行われているようで、DSCRは上昇傾向にあります。また、総額36,000百万円コミットメントラインを引き続き締結しています。2021年5月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA、格付の見通し：安定的
2021年4月28日付で、ムーディーズ・ジャパン㈱から取得していた発行体格付の取下げを依頼した結果、当該格付については2021年4月30日付で取り下げられました。オフィスを中心に内部成長の成果が悪いので格下げれる前に取り下げたことは正解だったようです。
