2022年7月19日にユナイテッド・アーバン投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,100円のところ3,112円で着地しました。
減損物件を売却したらまた減損
2022年5月期の外部成長は2022年3月30日にホテルJALシティ那覇の土地の追加取得(取得価格:16百万円)、2022年3月31日に飯田橋プラーノの取得(取得価格5,380百万円)、2022年5月12日に飯田橋プラーノの追加取得(取得価格570百万円)の取得を行いました。一方で売却については、2022年3月31日に六番町Ｋビル(譲渡価格3,300百万円)、府中ビルの建物部分(譲渡価格1,650百万円)を行いました。府中ビルは前期にリーシングに失敗したことで減損損失を計上してしまった物件です。税務の一時差異等調整積立金や配当準備積立金に存在で減損損失による危険性が資産運用会社の中で薄れている気がします。税務上の積立金は投資家さんの分配金の安定化に利用することはあっても資産運用会社の運用のミスをカバーするものではないという認識をもって頂きたいですね。これらの取得及び譲渡の結果、2022年5月期末時点において、投資法人が保有する物件は、商業施設35件、オフィスビル34件、商業施設とオフィスビルの複合施設1件、ホテル20件、オフィスビルとホテルの複合施設2件、住居25件及びその他19件の合計136件（取得価格の総額676,829百万円）であり、また、総賃貸可能面積は1,556,492.03㎡（470,838.83坪）、テナント総数は2,803となりました。 稼働率の維持に努め、2022年5月期中における各月末時点のポートフォリオ全体の稼働率は、97.6％から98.7％の間で推移し2022年5月期末時点では98.6％となっています。
2022年5月期の業績は、営業収益24,184百万円（前期比6.0％増）、不動産賃貸事業利益11,967百万円（前期比1.6％増）、営業利益10,553百万円（前期比27.8％増）、経常利益9,628百万円（前期比31.4％増）、当期純利益9,628百万円（前期比31.4％増）となりました。2022年5月期においては、2022年7月4日付で譲渡したUURコート札幌篠路壱番館について、固定資産の減損に係る会計基準に従い帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失（68百万円）として営業費用の区分に計上しています。
UURコート札幌篠路壱番館でもまた減損損失を計上していますが、これは決算期を跨いで簿価よりも低い価格で売却契約を締結してしまった際に発生する現象です。つまり簿価よりも低い価格でしか売れなかったということを意味しています。これも高値掴みで取得していることが主要因です。
既存借入金のリファイナンスに注力
財務運営においては、LTVコントロール、金融費用の抑制、有利子負債の返済期限の長期化・分散化、流動性の確保等、強固で安定的な財務体質の構築に努めています。また、投資法人の持続的成長、すなわち投資主価値の最大化、ステークホルダーとの信頼関係、環境・社会との共生を追求していく観点から、既述の財務的視点のみならず、ESG（環境・社会・ガバナンス）、SDGs（持続可能な開発目標）といった非財務分野の課題への対応にも一層注力していくとしています。
2021年12月16日に既存借入金の返済のために㈱三菱ＵＦＪ銀行から3,000百万円、㈱三井住友銀行2,900百万円の取得を行いました。2022年3月22日にも既存借入金のリファイナンスとして三井住友信託銀行㈱から2,600百万円、㈱みずほ銀行から3,000百万円、㈱三井住友銀行から2,400百万円、㈱第四北越銀行から1,000百万円、㈱群馬銀行から1,000百万円、損害保険ジャパン㈱1,000百万円の借入を行いました。
2022年5月12日に飯田橋プラーノ ステージビルディングの追加取得資金に充当するため㈱三井住友銀行から570百万円の借入れを行いました。2022年5月期はグリーンローンや
グリーンボンドの取り組みありませんでした。
