2020年1月21日に大和証券オフィス投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が13,000円のところ13,139円で着地しました。
NOI利回りは段階的に成長中
2019年11月期の運用については、巡航ＥＰＳ（物件売却益を控除したＥＰＳ（１口当たり当期純利益））を中長期にわたり成長させるため、物件の取得により収益の向上を目指す「外部成長」並びに既存物件の利益の最大化を目指す「内部成長」に引き続き取り組みました。
外部成長においては、2019年７月に、交換による「Ｄａｉｗａ三田２丁目ビル」（取得価格2,635百万円）の取得及び「Ｄａｉｗａ大崎３丁目ビル」（譲渡価格2,685百万円）の譲渡を実施しました。これにより、2019年11月期末における投資法人の運用資産は、物件総数59物件、取得価格合計461,061百万円となりました。
内部成長においては、オフィス賃貸市場が堅調に推移する中、既存テナントとのリレーション強化による内部増床ニーズの取込み、賃貸仲介会社並びにプロパティ・マネジメント会社との連携強化等、積極的なリーシングを実施しました。これにより、2019年11月期末の稼働率は99.1％となりました。
2019年11月期の実績は、営業収益14,094百万円、営業利益7,114百万円、経常利益 6,463百万円、当期純利益は6,462百万円となりました。NOIの推移を見る限りNOI利回りが段階的に上昇していることを見ることができます。内部成長に注力したことは無駄では無かったといえます。スポンサーである大和証券が不動産に傾倒する戦略に出ているため懸念点はありますが、現状の物件自体には問題が無いことは安心材料と言えると思います。
日本政策投資銀行のリファイナンスに成功
財務面についてはというと、2019年８月30日に返済期限が到来した㈱関西みらい銀行及び㈱三菱ＵＦＪ銀行からの借入金総額2,500百万円の返済資金として、同日に同行より同額の借入れを行いました。2019年９月12日に償還期限の到来した第３回無担保投資法人債3,000百万円の償還資金として、同日第５回無担保投資法人債1,700百万円及び第６回無担保投資法人債1,300百万円の発行を行いました。2019年９月30日に返済期限が到来した㈱りそな銀行からの借入金総額2,000百万円の返済資金として、同日に同行より同額の借入れを行いました。2019年11月29日に返済期限が到来した三井住友信託銀行㈱及び㈱日本政策投資銀行からの借入金総額3,500百万円の返済資金として、同日に同行より同額の借入れを行いました。
同レンダーからのリファイナンスとはいえ㈱日本政策投資銀行のローンを継続できたことはレンダーからの評価はまだ落ちていないようです。政投銀といえども今は銀行の未来は明るいものではないはずなのでリスクを採って貸しにいっているのかもしれませんが。それでも借入金シェアは全体の3位につけてているためこの点が安全性の高さを裏付けていると考えられます。
2019年11月期末の有利子負債残高は総額204,450百万円（短期借入金5,000百万円、長期借入金194,350百万円及び投資法人債5,100百万円）となりました。長期借入金のうち１年以内に返済期限が到来するものが28,100百万円あります。有利子負債の平均残存期間は3.9年となりました。
大和証券オフィス投資法人は2020年の東京オフィスビルの賃貸市場については、好調な企業業績により、空室率が低下していることから。引き続き、オフィス床の需要増加が予想されることにより、都心部を中心に緩やかな賃料上昇の継続が期待されると予想しています。オフィスビルの売買市場についても、良好な資金調達環境等を背景に、海外の投資家や不動産会社及びファンド（J-REITを含む。）による物件取得意欲が引き続き高い状況を継続すると予想しています。企業への投資先が無く機関投資家だけでなく個
人投資家さんの中にも不動産に投資する投資家さんが増えているのでJ-REITにとって資金調達は良好だと思います。ただ実際の不動産や信託受益権としての投資先は地方よりも海外に向かう流れになりそうですね。
