サムティ・レジデンシャル投資法人は、日本全国の幅広い都市のアコモデーションアセット等を投資対象とした分散の図られたポートフォリオへの投資機会を投資家の皆様に提供し、その中長期的な運用により投資主価値の向上を目指しています。
※アコモデーションアセット等とは賃貸住宅並びにホテル及びヘルスケア施設等の賃貸住宅周辺領域の不動産を言います。
サムティ・レジデンシャル投資法人の概要
| 名称 | サムティ・レジデンシャル投資法人 |
| 住所 | 東京都千代田区丸の内一丁目8番3号 |
| 資産運用会社 | サムティアセットマネジメント株式会社 |
| 資産保管委託会社 | みずほ信託銀行株式会社 |
| 一般事務受託会社(会計事務) | 税理士法人令和会計社 |
| 投資主名簿管理人 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 |
| 会計監査人 | EY新日本有限責任監査法人 |
| 決算期 | 1月・7月 |
安定性
主要地方都市を中心とした日本全国の幅広い都市において、安定した賃料水準を見込めるレジデンスを厳選し分散投資堅調な単身世帯需要の取込みが期待できるシングル・コンパクトタイプの物件を重視物件特性を踏まえ、一部の物件についてはキャッシュフローの安定化を企図した賃料固定型マスターリース（ML）や長期契約を採用しています。
成長性
「S-RESIDENCE」をはじめとする厳選された競争力の高いレジデンスへの投資機会を安定的に確保しつつ、新規投資を継続サムティグループが豊富な運用実績・ノウハウを有する主要地方都市を中心とするエリアへの投資を行います。
収益性
サムティグループの強みを活かし、取得競争が限定的なエリア・物件への投資相対取引やスポンサーを通じた取得により、競争力の高い物件を適正な価格で取得匿名組合出資を通じ、機動的に優良物件を取得する機会を確保しています。
サムティ・レジデンシャル投資法人のポートフォリオ構築戦略
サムティ・レジデンシャル投資法人は、レジデンスの取得市場における上場J-REITを含む不動産投資ファンド等との取得競争環境が、東京23区と比較して主要地方都市においては相対的に緩やかです。このことから、主要地方都市を中心としたレジデンス投資を投資方針とすることにより、入札等の取得競争による取得価格高騰に伴う悪影響等を回避しながら、投資法人の企図する厳選された競争力の高いレジデンスへの投資機会を安定的に確保し、これにより新規投資の継続によるポートフォリオの規模拡大を図ることでキャッシュフローの成長性確保を目指すことが可能であると考えています。
投資対象
サムティ・レジデンシャル投資法人は、オフィスや商業施設等の他の用途の不動産と比較して、賃料の変動は小さく、相対的にリスクの低い投資対象であるレジデンスを中心に投資を行います。
| 投資対象資産 | 投資比率 |
| レジデンス | 80％以上 |
| 運営型施設（ホテル及びヘルスケア施設等） | 20％以下 |
シングル・コンパクトタイプの物件取得を重視
サムティ・レジデンシャル投資法人は、晩婚化、女性就業者数の増加及び高齢者人口の増加に起因した、単身世帯の増加傾向を踏まえ、シングル及びコンパクトタイプの物件の取得を重視しています。
●シングルタイプ：戸当たりの占有面積が30㎡未満
●コンパクトタイプ：戸当たりの占有面積が30㎡以上60㎡未満
※「シングルタイプ」とは戸当たりの専有面積が30㎡未満、「コンパクトタイプ」とは同30㎡以上60㎡未満をいいます。
運営型施設＜スポンサーサポートの活用＞
運営型施設については、サムティグループがレジデンスの周辺領域として進出し、既に一定の投資運用の実績・ノウハウを持っています。本投資法人は、メインスポンサーサポート契約を通じてこれらの活用ができうることを踏まえ、20％以下の範囲で投資対象に含めます。
主要地方都市を中心とした投資
サムティ・レジデンシャル投資法人の投資エリアは以下のとおりです。取得価格ベースで、ポートフォリオ全体に占める地方都市の投資比率を70％程度とすることを目標とし、資産規模の拡大及びポートフォリオの分散を図るために、首都圏にも30％程度を目標として投資を行う方針を採っています。
投資エリア
サムティ・レジデンシャル投資法人は、将来的に、取得価格ベースで、ポートフォリオ全体に占める地方都市の投資比率を70％程度とすることを目標とし、また、資産規模の拡大及びポートフォリオの分散を図るために、首都圏にも30％程度を目標として投資を行う方針です。
| エリア | エリア内訳 | 投資比率 | |
| 地方都市 | 主要地方都市 | 50％以上 | 70％程度 |
| その他地方都市 （主要地方都市を除く地方都市） | 20％以下 | ||
| 首都圏 | 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県 | 30％程度 | |
サムティ・レジデンシャル投資法人の外部成長戦略
レジデンスの投資基準
| 項目 | 投資基準 |
| 立地 | 駅（主要なバス停を含む。）からの距離が徒歩10分以内とします。ただし、その他地方都市の場合には、地域の中核的な事業所、医療施設及び国立大学等の教育施設への通勤・通学圏内等で安定的な稼働が確保できると見込まれる立地を重視します。 |
| 物件種別 | 主として単身向けとしますが、DINKS若しくはファミリー向け等への投資も一定程度行います。 |
| 構造 | 木造及び軽量鉄骨造以外の構造であることとします。 |
| 築年数 | 取得時において20年以内とします。保有物件の築年数は、加重平均により10年前後を目指します。 |
| 物件規模 | 物件毎に個別の立地特性による現状の地域性及びその将来性、所在地域の人口動態等を検討した上で、適正規模について判断します。 |
| 設備施設 | 外観・エントランス・内装等に関する意匠性、階高・採光・遮音等に関する快適性、防犯性、入浴・洗面・炊事等の利便性といった機能性等について、対象とする入居者層の生活スタイルを踏まえ、総合的に検討した上で、当該地域における標準的水準以上の仕様を原則とします。 |
運営型施設の投資基準
| 資産の概要 | 留意点 | |
| ホテル | ビジネスホテルを対象とします。 | ・運営者の業歴、事業規模、業況等 |
| ヘルスケア施設 | 介護サービスの提供が必要な賃貸用住宅又は介護施設をいいます。 | ・経営形態、契約期間 |
多岐にわたるスポンサーサポート
サムティ・レジデンシャル投資法人はサムティグループから、「ウェアハウジング機能の提供」、「再開発に関する支援」、「賃料固定型マスターリース契約の提供」、「リーシングサポート業務の提供」等の外部成長及び内部成長に係る多岐にわたるスポンサーサポートを受けることができます。
スポンサーサポートを通じて、サムティグループが培ってきたリソースやノウハウを活用し、日本全国の幅広い地方都市における物件取得、及び効率的な賃貸運営の実現を目指します。
サムティグループ開発物件「S-RESIDENCE」シリーズの安定供給
サムティグループが賃貸マンションデベロッパーとして開発した物件のうち、高級規格のブランドに当たるのが「S-RESIDENCE」シリーズ。サムティグループは、全国の支店網や営業拠点の拡大に合わせ「S -RESIDENCE」を供給する都市を広げつつ、今後も開発用地の仕入れを予定。
優先的売買交渉権の付与
今後新たに竣工が見込まれる「S-RESIDENCE」については、スポンサーサポート契約により原則として本投資法人に優先的売買交渉権が付与される等、サムティグループの開発物件は本投資法人にとっての重要なパイプライン。
新築物件の安定供給
サムティ・レジデンシャル投資法人は新築好立地の「S-RESIDENCE」を継続的にポートフォリオに組み入れ、資産規模の着実な拡大とポートフォリオの質の向上を図ります。
統一ブランド展開による付加価値向上
サムティ・レジデンシャル投資法人が取得する「S-RESIDENCE」以外の物件については、「S-FORT」という統一のブランドを展開予定。「S-RESIDENCE」及び「S-FORT」の2つのブランドの継続的な展開により、居住者における「快適」性の点で一定以上の質の確保された居住環境の提供を行い、付加価値の向上を目指しています。
大和証券グループのサポート
サムティ・レジデンシャル投資法人は持続的かつ安定的な成長へ向け、各種情報の提供、ブリッジファンド組成等のサポート及び本資産運用会社に対する人材確保への協力を内容とするスポンサーサポート契約を大和証券グループ本社と締結。総合証券グループとしての大和証券グループ本社の機能・ネットワークの活用により、安定的な資金調達体制の維持・拡大を図ります。
物件売却方針
原則として、中長期保有を目的として物件を取得し、短期売買目的の物件取得は行わないものとしますが、市場環境を勘案し、適宜売却について検討を行うことがあります。売却については、将来における当該エリアの賃貸マーケット動向、資産価値の増減及びその予測、不動産の劣化又は陳腐化リスク及びそれに対するコスト予測等を検討の上、ポートフォリオ全体が受ける影響等も考慮して、総合的に判断することとします。ここで、短期とは１年未満の期間を、中期とは１年以上５年以下の期間を、長期とは５年を超える期間をいうものとします。
サムティ・レジデンシャル投資法人の内部成長戦略
サムティ・レジデンシャル投資法人は、スポンサーとの間のスポンサーサポート契約に基づき、スポンサーからの多岐にわたる支援を活用し、外部成長及び内部成長を目指します。
稼働率の維持・向上
サムティ・レジデンシャル投資法人は、スポンサーサポート、プロパティ・マネジメントネットワーク及び物件リニューアル能力を活用し、稼働率の維持・向上に努めます。
プロパティ・マネジメント会社のコントロールノウハウ
サムティグループのプロパティ・マネジメント会社との幅広い取引実績及び資産運用会社のこれまで運営してきた私募ファンドでの実績を活かし、物件毎に高品質なプロパティ・マネジメント会社を選定し、物件の適切な運営・管理を行うことで、収益の安定化を目指します。
修繕及び設備投資の方針
●中長期にわたり安定的な収益を確保することを目的として、保有不動産の競争力の維持・向上につながる効率的な修繕計画を保有不動産毎に作成し、修繕及び設備投資を行います。
●修繕及び設備投資については、原則として、ポートフォリオ全体での合計額がポートフォリオ全体の減価償却費合計額の範囲内となるように実施します。ただし、ポートフォリオ全体の競争力を維持・向上させるために必要と判断される多額の支出や緊急性を要する多額の支出が発生する場合には、財務政策上支障のない範囲で、ポートフォリオ全体の減価償却費合計額を超える額の修繕及び設備投資を行うことがあります。
●テナントのライフスタイルの変化への対応、主たるテナント層の変更による新規需要獲得等、中長期にわたる収益の維持向上を目的として、営業戦略上有用と判断される専有部及び共用部のリニューアルを検討及び実施します。
物件のリニューアル/再開発支援
サムティグループから、スポンサーサポート契約に基づき、物件リニューアルに関する豊富なノウハウの提供を受けています。
また、竣工後間もない新築物件を取得する等、投資法人が物件を取得する時期における稼働率が一時的に低位で推移することが見込まれ、かつ、その導入が必要と判断される場合等において、賃料固定型マスターリース契約を導入することができます。なお、パススルー型マスターリース契約を締結する場合にも、同様の見地から、マスターリース会社と第三者との間の賃料固定型サブリース契約の導入をマスターリース会社に提案することがあります。
ブランド戦略の推進
「S-RESIDENCE」及び「S-FORT」のブランドを確立し、差別化戦略を推進。稼働率の向上や賃料単価の上昇を目指す。
| S-RESIDENCE | サムティグループが開発する高級規格の賃貸マンションブランド |
| S-FORT | サムティグループが開発したS-RESIDENCE以外に取得する物件のブランド。 外部からの取得のため仕様は様々ですが、耐震性やPML値等の投資基準を満たし、かつ全ての物件に専門家による検証（構造レビュー）を行い、居住者の方が「安心」して暮らせる物件。 防犯対策等、居住者の方が「安全」に暮らして頂けるようなバリューアップ投資を物件取得後も継続的に行う。 |
サムティ・レジデンシャル投資法人の財務戦略
資産運用の効率化と財務体質の健全化を図るとともに、自己資本を充実し、資産運用基盤の長期的安定を確保します。資金の借入れ又は余裕資金の運用は、負債比率及び固定比率の健全性の維持を旨としています。
| エクイティ・ファイナンス | 新投資口の発行は、同時に取得する運用資産の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済計画等を総合的に勘案し、投資主価値の希薄化に配慮しつつ、金融環境を踏まえて決定します。 |
| デット・ファイナンス | 借入れ及び投資法人債（短期投資法人債を含む）の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮した資金調達を行います。 |
| LTV | 資金余力の確保に留意しつつ水準を決定します。上限は60％としますが、運営上は45～55％程度を目安に運営します。 |
セイムボート出資
メインスポンサーは、本投資法人の投資主の利益と本投資法人のメインスポンサーである自社の利益を共通のものとするという観点から、メインスポンサーサポート契約において、（ⅰ）本投資法人が新たに投資口を発行する場合には、当該投資口の一部を取得することについて真摯に検討する意向であること、及び（ⅱ）本投資法人の投資口を保有する場合には、保有した投資口については、特段の事情がない限り保有を継続する意向であることを本投資法人及び本資産運用会社との間で確認しています。
