大江戸温泉リート投資法人は、主として大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設へ重点投資を行っています。
大江戸温泉リート投資法人の概要
| 名称 | 大江戸温泉リート投資法人 |
| 住所 | 東京都中央区日本橋本町三丁目3番4号 |
| 資産運用会社 | 大江戸温泉アセットマネジメント株式会社 |
| 資産保管委託会社 | 三井住友信託銀行株式会社 |
| 一般事務受託会社(会計事務) | 三井住友信託銀行株式会社 |
| 投資主名簿管理人 | 三井住友信託銀行株式会社 |
| 会計監査人 | PwCあらた有限責任監査法人 |
| 決算期 | 5月・11月 |
大江戸温泉リート投資法人は、主として大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設へ重点投資を行っています。
大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設は、シニア層を中心とする幅広い顧客層からの継続的な支持により、安定収益と持続的成長を見込むことができると大江戸温泉リート投資法人は考えています。
大江戸温泉リート投資法人のポートフォリオ構築戦略
大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設への重点投資
●大江戸温泉リート投資法人は、保有施設の運営において差別化された大江戸モデルという事業ノウハウを有する大江戸温泉物語グループからのスポンサーサポートを、利益相反に適切に配慮しつつ、成長戦略の柱として最大限活用します。
投資対象である不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産の主たる用途は、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設（これらの複合用途を含みます。）であり、温泉・温浴関連施設以外の具体的な例としては、都市部に立地する観光客向けやインバウンド向けの宿泊施設、スポーツやアミューズメントを提供する施設、エンターテインメント施設など、さらにそれらが複合した施設等が考えられます。
具体的には、温泉・温浴関連施設については大江戸温泉物語グループが運営する施設に加えて、高い収益性や安定した顧客層を持つ多様なタイプの温泉宿泊施設やリゾート施設、さらには都市部及び都市近郊の日帰りを中心とした温泉・温浴施設、都市部の温泉・温浴機能付きのホテルなどの取得も検討していきます。
また、温泉・温浴関連施設以外のその他の余暇活用型施設についても、テナントによるオペレーションの特徴や継続性、顧客マーケットの安定性などを重視するほか、立地の特性、建物のスペック、代替テナントの可能性や、用途代替性にも着目して、今後において厳選投資を行っていきます。
大江戸温泉物語グループからのサポート
●大江戸温泉リート投資法人は、大江戸温泉物語グループからのスポンサーサポート及び本投資法人による大江戸温泉物語グループの運営基盤の長期的な確保を通じて、本投資法人と大江戸温泉物語グループとのWIN-WINの関係を構築し、相互成長を目指します。
大江戸モデルの特徴としては、①温泉・温浴に限らず、顧客が繰り返し利用したくなるような複合的で顧客目線のサービス、及び②チェーンオペレーションを活用し、効果的なマーケティングによる大量集客と効率的なオペレーションで実現されるお手頃な価格が挙げられます。大江戸モデルが導入された施設については、顧客目線で複数のサービスが一体となった体験、時間消費をお手頃な価格設定で提供することが可能です。
サービスについては、様々な温泉・温浴のスタイル、豊富なメニューと出来立てを提供する工夫が施されたバイキング方式の食事、館内でのエンターテインメントなどがセットとして提供され、多くのリピーターからの支持を得ています。
また、独自のチェーンオペレーションによって、食材や備品の集中購買や、きめ細かなコストコントロール（原価管理）といった効率的なオペレーションを行いつつ、大江戸温泉物語グループの本部組織が主導する予約センター及びウェブサイト等の自社チャネルを経由することにより集客の最大化を可能にすることで、お手頃な価格でのサービス提供を実現しています。
さらに、大江戸モデルの導入、特に集客の最大化の観点からは、各大都市圏からのアクセスが容易であることが重要であり、また、効率的なオペレーションの確保といった観点からも立地条件が重要であると、本投資法人は考えています。
大江戸温泉リート投資法人の外部成長戦略
大江戸温泉物語グループが保有する施設の取得に係る優先交渉権の付与
スポンサーは、大江戸温泉物語グループが保有又は開発する、国内所在の不動産等のうち、その主たる用途が旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設であるものを売却しようとする場合には、投資法人及び資産運用会社に対し、第三者に先立ち、当該投資適格不動産等に関する情報を優先的に提供し、優先的に売買交渉をする権利を付与し、又は当該投資適格不動産等を保有する大江戸温泉物語グループの他の法人をして付与させ、優先的売買優先交渉権が消滅するまでの間、スポンサーは、第三者との間で当該投資適格不動産等の売却に関する交渉を行わず、また、当該投資適格不動産等を保有する大江戸温泉物語グループの他の法人をして当該投資適格不動産等の売却に関する交渉を行わせません。
大江戸温泉物語グループが入手した第三者による物件売却情報の優先的提供
スポンサーは、第三者が所有、開発又は運営する投資適格不動産等について、当該投資適格不動産等の所有者が売却を検討していることを知った場合、売主、所有者その他関係当事者の事前承諾が得られることを条件に、その裁量で、本投資法人及び本資産運用会社に対し、当該投資適格不動産等に関する情報を提供するものとし、また、投資法人及び資産運用会社に当該情報を提供するまでは、第三者（ただし、スポンサーの貸付人及びアドバイザーを除く。）に当該情報を提供しないものとします。
投資法人の物件取得に向けたウェアハウジング機能の提供
スポンサーが、ウェアハウジングの依頼を受諾する意向を表明した場合、スポンサー、投資法人及び資産運用会社は、ウェアハウジングによる取得、保有及び投資法人への売却等に関する詳細について協議の上、スポンサーは、当該協議の上合意した内容に従い、必要な場合には貸付人その他の関係者から同意を取得した上で、ウェアハウジングを実施し、当該投資適格不動産等を自ら取得して保有し、又はスポンサーグループの他の法人若しくはスポンサーが匿名組合出資、優先出資その他の投資を行う特別目的会社（ウェアハウジングSPC）をして取得、保有させるよう努めます。
※スポンサーである、大江戸温泉物語グループは「いつでも、気軽に、何度でも。たくさんの笑顔が溢れる、温泉の賑わいを。」をキャッチフレーズとして、事業を行っています。
大江戸温泉物語グループの成長要素
日本文化に根付いた安定した温泉需要
日本文化に根付いた温泉に対する需要は長期にわたり安定しており、また、高齢化社会の進展に伴い、大江戸温泉物語グループが想定する主要な顧客層（マスターゲット）のうちの1つであるシニア層から引き続き安定した需要を見込むことができると本投資法人は考えています。さらに、大江戸温泉物語グループは、これまでは訪日外国人旅行者（インバウンド）の需要にあまり依存することなく事業を拡大してきましたが、近年、インバウンドの需要が増加傾向にあり、政府が進める観光立国政策と相まって、インバウンドによる温泉需要の拡大も期待されることから、中長期的には大江戸温泉物語グループの成長と安定性の強化に資すると投資法人は考えています。
大江戸温泉物語グループ独自のビジネスモデル（大江戸モデル）
チェーンオペレーションの導入により施設運営の合理化・効率化を図ることで、温泉入浴、食事及び館内エンターテインメント等において、高品質のサービスをお手頃な価格で提供することが可能となり、その結果、平日はシニア層、休日はファミリー層を中心に、高い客室稼働率を維持できていると本投資法人は考えています。
大江戸温泉リート投資法人の内部成長戦略
キャッシュフローの安定性を確保しつつ、賃料収入のアップサイドを取り込む賃料体系
●固定賃料部分が主となる第一賃料の構成
ポートフォリオの全物件のテナントである大江戸温泉物語グループ各社との間の各長期賃貸借契約において、賃料についてはキャッシュ・フローの長期安定化につながる固定賃料を中心とし、これに加え、賃料の一部を施設ごとのGOPに連動した変動賃料によって構成しており、賃貸事業における収入の安定性を最優先しています。さらに変動賃料の算定根拠となる施設ごとのGOPをモニタリングするため、宿泊施設の重要な経営指標である施設の売上高、客室稼働率、ADR及びRevPARの推移を注視し、これらの指標の改善とGOPの確保を目指し、テナントである大江戸温泉物語グループ各社と協働しています。
１.長期賃貸借契約に基づく高い構成比の固定賃料部分
２.施設ごとのGOPに連動した変動賃料部分
変動賃料=各施設に関する修正後GOP×各賃貸借契約に定められた変動賃料率
戦略的CAPEXによる、施設の収益力アップ並びに賃料収入の増加
大江戸温泉リート投資法人は、適切であると考えられる業者にプロパティ・マネジメント業務を委託し、施設競争力の維持・向上のための運営・管理・リニューアルを実施するとともに、バリューアップ・ポテンシャルを有した物件に対しては積極的な戦略的CAPEXを仕掛け、ポートフォリオの収益力の強化を目指します。特に、戦略的CAPEXの実施については、温泉・温浴関連施設への付加価値創造ノウハウのある大江戸温泉物語グループと協働し、保有資産のバリューアップ又は保有資産が本来発揮すべき潜在的な収益の追求を図ります。
高い客室稼働率と有効活用可能な土地、建物に未利用スペースを有するなどのバリューアップ・ポテンシャルを有した物件に対しては、集客力の向上を図るべく、建物の用途変更や空敷地への増築により客室を増加させ追加賃料収入の獲得等、収益拡大に向けて積極的な戦略的CAPEXを検討していきます。
テナントとの協働による施設競争力の向上
大江戸温泉リート投資法人は、テナントのオペレーションについて、可能な限り情報を共有し、意見交換を行い、テナントと協働します。例えば温泉・温浴関連施設においては露天風呂や温泉・温浴関連施設の更新・増設等の設備更新、集客につながるサービスメニュー、機能の追加、テナントによる造作等の変更など、施設の競争力の向上につながる諸施策について中長期的な視点から協力し、テナントに必要な承認を与えるなど所有者の立場で協働することで、テナント収益の拡大を通じて変動賃料が導入された施設についてはその増加を図ります。
また、新型コロナウイルス感染症の影響が軽減されれば再び拡大すると本投資法人が考えるインバウンド顧客の取り込みについても、現テナントである大江戸温泉物語グループ各社との意見交換を行い、様々な提案を行っていくほか、本投資法人が今後取得する物件においては、インバウンド需要を取り込むことのできる施設も投資対象として積極的に検討し、変動賃料の活用を検討するとともに、取得後はテナントとの協働を心掛け、収益のアップサイドを目指していきます。
大江戸温泉リート投資法人の財務戦略
| エクイティ・ファイナンス | 新投資口の発行は、中長期的観点から、本投資法人の運用資産の着実な成長を目指し、金融環境を的確に把握するとともに、投資口の希薄化に配慮しつつ機動的に実施します。 |
| デット・ファイナンス | 資金調達環境の変化による影響を低減しつつ、低廉な資金調達コストを実現するため、固定金利借入れの割合、借入期間、担保設定の有無等の借入条件を、借入先候補となる適格機関投資家と交渉の上、比較して決定を行います。 |
| LTV | LTVの水準は、資金余力の確保に留意しつつ、原則として60%を上限としますが、資産の取得等に伴い、一時的に60％を超えることがあります。 |
| キャッシュマネジメント | 手元資金については、計画的に管理し、突発的な資金支出や機動的な資産取得等に備えた必要額を留保し、必要以上の余剰資金は留保せず、負債の返済等を優先します。ただし、一定期間にわたり余剰資金の運用が必要な場合は、元本保証のある預金等にて運用します。 |
