ケネディクス商業リート投資法人の配当金と利回り・資産規模拡大の運用

　ケネディクス商業リート投資法人は生活密着性の高い商業施設への重点投資を通じて、地域コミュニティの活性化や社会インフラの整備に貢献し、中長期にわたる安定した資産運用を目指しています。

ケネディクス商業リート投資法人の概要
ケネディクス商業リート投資法人のポートフォリオ構築戦略
ケネディクス商業リート投資法人の外部成長戦略
ケネディクス商業リート投資法人の内部成長戦略
ケネディクス商業リート投資法人の財務戦略
1. 発行体格付の状況
2. 敷金・保証金の活用

ケネディクス商業リート投資法人の概要

名称	ケネディクス商業リート投資法人
住所	東京都千代田区内幸町二丁目1番6号
資産運用会社	ケネディクス不動産投資顧問株式会社
資産保管委託会社	みずほ信託銀行株式会社
一般事務受託会社(会計事務)	みずほ信託銀行株式会社
投資主名簿管理人	みずほ信託銀行株式会社
会計監査人	EY新日本有限責任監査法人
決算期	3月・9月

ケネディクス商業リート投資法人のポートフォリオ構築戦略

生活密着型商業施設への重点投資

　ケネディクス商業リート投資法人は、商業施設を主な投資対象とし、安定した収益の確保及び運用資産の着実な成長を通じて投資主価値の最大化を目指します。投資法人は、商業施設の中でも生活密着型商業施設を重点投資対象とします。また、商業施設を補って商品を提供する物流施設に対しても厳選投資を行っています。

物件選定基準

　ケネディクス商業リート投資法人は、以下の4つの要素を中心とする総合的判断により、競争優位性があり、中長期的に安定した賃料収入の確保及び資産価値の向上が期待される商業施設を選定して投資を行います。

施設としての魅力	生活密着性の観点から優位性・競争力を検証し、集客力等の施設としての魅力を総合的に判断します。
立地の状況	立地・商圏の分析については、人口・世帯数・競合店の状況等を勘案して判断します。
収益性	収益の安定性やアップサイドポテンシャルを検証し、稼働率、賃貸借の状況、賃料水準、契約形態等を勘案して判断します。
テナント構成	テナント構成テナント構成を重視し、テナントの信用力、使用目的の適正性等を勘案して判断します。

ケネディクス商業リート投資法人の外部成長戦略

商業施設投資のプロフェッショナルによる厳選投資

　保有資産を、用途、テナント構成、立地及び商圏等の要素から、生活密着型商業施設におけるNSC（ネイバーフッドショッピングセンター）、SM（スーパーマーケット）、CSC（コミュニティショッピングセンター）、都市駅前型及びSS（スペシャリティストア）並びに物流施設（L）の6つのタイプに分類しています。ケネディクス商業リート投資法人が考える生活密着型商業施設における各タイプの特徴は、以下のとおりです。

生活密着型商業施設のタイプ	特徴	商圏
NSC(ネイバーフッドショッピングセンター)	食品スーパー等を中心のテナントとし、複数の各種専門店を有する商業施設	3～5㎞
SM(スーパーマーケット)	日常生活に必要な食品を主力商品とした食品スーパー	3㎞
CSC(コミュニティショッピングセンター)	食品スーパー等を核テナントとし、複数の各種専門店を有する中規模の商業施設	5～10㎞
都市駅前型	都市の駅前に立地し、駅前の立地ポテンシャルから安定的な集客力を有する商業施設	3～10㎞
SS(スペシャリティストア)	ドラッグストア、コンビニエンスストア、スポーツクラブ、家電量販店等の各種専門店を有する商業施設	1～10㎞

スポンサー及び商業施設投資・開発・運営等の専門家集団であるサポート会社による開発機能を含めた強力なパイプライン・サポート

　ケネディクス商業リート投資法人は、資産運用会社の親会社であるケネディクスを中心とするケネディクス・グループ並びにサポート会社である三井住友ファイナンス＆リース株式会社、日本商業開発株式会社、株式会社ピーアンドディコンサルティング及び伊藤忠商事株式会社（以下、ケネディクス・グループ及びサポート会社4社を総称して「スポンサー及びサポート会社」といいます。）から幅広いサポートを受け、多様なパイプラインによる外部成長機会及び商業施設についての運用ノウハウ等を最大限に活用した成長戦略を推進します。また、生活密着型商業施設の堅実な運営を通じて安定的な収益を確保し、投資主価値の最大化を目指しています。

優先交渉権等の活用による商業施設に関するパイプラインの確保

　ケネディクス商業リート投資法人は、ケネディクス・グループにおける運用資産及び開発案件の取得並びにサポート会社との間に有する優先交渉権を活用し、積極的な外部成長を目指します。

物件売却方針

　資産の売却にあたっては、保有資産の現状における収益性並びにマーケット動向を踏まえた将来的な収益見通し及び資産価値の増減等を総合的に勘案し、ポートフォリオにおける当該運用物件の存在意義を判断して決定します。

ケネディクス商業リート投資法人の内部成長戦略

安定的なキャッシュ・フローの創出及び賃料のアップサイドポテンシャルの追求

　ケネディクス商業リート投資法人は、生活密着型商業施設を中心とする物件及びテナント等のポートフォリオの分散を図ることによって、景気の変動に左右されにくい長期安定的なキャッシュ・フローを創出することを目指しています。また、物件又はテナントの特性等に応じて変動賃料を導入し、昨今の政府の景気刺激策と金融緩和による消費マインドの改善等を背景とした本格的な景気回復により予想される消費の拡大に伴う賃料のアップサイドポテンシャルを追求しています。

AM業務及びPM業務の一体的な推進

●ケネディクス商業リート投資法人の資産運用会社によるAM業務及びPM業務の一体的な推進を通じて、テナントリレーションの強化及びポートフォリオ収益力の強化を目指します。

資産運用会社によるPM業務の一括受託を通じた現場に近い商業施設マネジメントの実現

●資産運用会社によるAM業務及びPM業務の一体的な推進を通じて、テナントリレーションの強化及びポートフォリオ収益力の強化を目指します。

PM業務の一括受託を通じた現場に近い商業施設のマネジメントの実現

●資産運用会社によるPM業務の一括受託を通じて現場に近い商業施設マネジメントを実現し、ノウハウの蓄積及びテナント満足度の向上を目指します。

商業施設マネジメントによる内部成長の追求

●ケネディクス商業リート投資法人は、適切な商業施設マネジメントを通じて、収益の安定化、更なる収益化の向上及び資産価値の向上を目指します。

中長期的な地域コミュニティの活性化に資する投資・運用

●ケネディクス商業リート投資法人は、サービス系テナントの誘致や地元参加型のイベント等を通じて地域コミュニティの活性化を図ることにより、中長期的な商業施設としての資産価値の向上を目指します。

物流施設マネジメントの推進

●ケネディクス商業リート投資法人が投資対象とする物流施設に関しては、荷主が、本投資法人が保有する商業施設のエンドテナントと同様の業種であることが多いことを踏まえ、必要に応じて投資法人が有する商業施設のエンドテナントとのリレーションも活用し、テナントとの良好な関係構築に努めます。荷主又は物流会社等のテナントとの良好な関係構築により、長期安定的な物流施設の運用を目指します。
　また、物流施設においても未消化容積の活用による建物増築の手法を活用し、収益力及び資産価値の向上を目指します。

ケネディクス商業リート投資法人の財務戦略

　ケネディクス商業リート投資法人は、中長期的に安定した収益の確保と運用資産の規模の着実な成長及び運用の安定性を優先し、機動的な財務戦略を立てています。

エクイティ・ファイナンス	新投資口の発行は、LTVや投資物件の取得時期等を勘案した上で、投資口の希薄化に配慮しつつ実行します。また、自己の投資口の取得については、投資口価格の推移やマーケット環境の分析等を勘案した上で、総合的な判断に基づき実行します。
デット・ファイナンス	主要金融機関を中心としたバンクフォーメーションを構築し、長期・短期の借入期間及び固定・変動の金利形態等のバランスを考慮するとともに、返済期限の分散を図りながら、効率的な資金調達を実行します。また、LTVは資金調達余力の確保に留意し、適切な水準の範囲で運営を行います。
LTV水準	LTV水準の上限値は60％ですが、本投資法人は、当面は50％を実務上の上限水準の目安とし、巡航ベースでは概ね40％から45％の間でLTVコントロールを実施していく方針です。