GLP投資法人は、GLPグループの物流施設の運営経験を最大限に活かした、日本及び世界において認められるベストインクラス（最高水準）の資産運用を通じて、投資主価値の最大化に取り組んでまいります。
GLP投資法人の概要
| 名称 | ＧＬＰ投資法人 |
| 住所 | 東京都港区東新橋一丁目５番２号汐留シティセンター |
| 資産運用会社 | GLPジャパン・アドバイザーズ株式会社 |
| 資産保管委託会社 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 |
| 一般事務受託会社(会計事務) | 三菱UFJ信託銀行株式会社 |
| 投資主名簿管理人 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 |
| 会計監査人 | 有限責任あずさ監査法人 |
| 決算期 | 2月・8月 |
GLP投資法人は、世界有数の規模を誇る先進的物流施設プロバイダーであるGLPグループが国内外で保有する先進的物流施設の開発、運営、リーシング、プロパティ・マネジメント等に関する情報、ノウハウ及び経営資源等を、GLP投資法人投資法人の運用資産の安定的な運営と着実な外部成長に最大限に活用していく方針を採っています。
GLPグループは、日本、中国、米国、欧州及びブラジルの物流施設ポートフォリオを保有し管理・運営しています。また、中国政府系ファンドである中国投資有限責任公司やカナダ公的年金運用機関であるCanadian Pension Plan Investment Boardと日本においてそれぞれ合弁事業を行うなど、信用力と実績を背景とした事業展開を行っています。
GLP投資法人のポートフォリオ構築戦略
GLP投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長の観点に配慮しながら、先進的物流施設を中心に投資します。また、投資エリアを関東圏と関西圏を中心としつつ、他の地域にも分散投資することで、安定的なポートフォリオを構築することを目指します。加えて、投資判断においては、主に立地、規模及び機能性等を考慮しています。
先進的物流施設を重視したポートフォリオ
GLP投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長の観点に配慮しながら 、先進的物流施設を中心に投資します。また、投資エリアを関東圏と関西圏を中心としつつ、他の地域にも分散投資することで、安定的なポートフォリオを構築することを目指します。加えて、投資判断においては、主に立地、規模及び機能性等を考慮します。以上かつ床荷重1.5t/㎡以上」の条件を満たす物流施設に重点的に投資「十分な柱間隔」、「先進的トラックバース（積載スペースの広さ、高床式バース、ドックレベラー ）」、「高配送効率のためのバース設計（両面バース、各階バース等）」、「ランプウェイ」、「オ フィススペース」、「許容積載量の大きいエレベーター」、「従業員スペース（更衣室、休憩スペース、売店等）」、「施設内照明の高照度（庫内作業に対応した度）」、「免震構造」、「24時間警備」、「地域環境配慮型」等の機能に着目しています。
| 稼動状況 | 完成後１年以上経過しているか、稼働率が93％以上に達している物件のみに投資 |
| 規模 | 延床面積10,000㎡以上の大規模賃貸用物流施設を中心に投資 |
| 機能性 | 機能性を評価するための具体的な目安の一つとして、「延床面積の過半につき、天井高5.5ｍ以上かつ床荷重1.5t/㎡以上」の条件を満たす物流施設に重点的に投資 |
投資エリア
GLP投資法人投資法人は、地理的分散を考慮に入れ、人口分布、域内総生産及び域内物流動向等を考慮した上で、主として、空港及び貿易港の近隣、大消費地間を結ぶ交通網の沿線並びに生産地又は消費地内の流通集積地等に所在する物流施設を投資対象とします。
| エリア投資割合 | 関東圏 | 50～70% |
| 関西圏 | 20～40% | |
| その他 | 5～20% |
GLP投資法人の外部成長戦略
先進的物流施設への重点投資
GLP投資法人は、サードパーティロジスティクス事業及び電子商取引市場の拡大を背景として、物流施設の中でも希少性が高く、今後の需要の拡大が期待されるものとして、大規模（延床面積10,000㎡以上）かつ機能的な設計を備えた賃貸用物流施設を「先進的物流施設」と位置付け、投資法人の主たる投資対象とします。その中でも機能性を評価するための具体的な目安の一つとして、「延床面積の過半につき、天井高5.5m以上かつ床荷重1.5t/㎡以上」の条件を設定し、これらを備える物流施設に重点的に投資を行う方針を示しています。
（注）サードパーティロジスティクス（3PL）とは、顧客企業からそのサプライチェーン管理機能の一部又は全部を請け負う物流サービスをいいます。典型的な3PL事業者は、顧客企業が提供する商品・サービスに関する市場動向、需要及び配送サービスの要求に基づき顧客企業のニーズに合わせて規模の調整やカスタマイズが可能な、統合運営業務、倉庫業務及び運送業務を提供しています。
GLPグループのバリューチェーンの活用
GLPグループは、日本、中国、米国、欧州及びブラジルにおいて数多くの賃貸用物流施設を保有するとともに、これに関連して物流施設にかかわる取得、開発、保有・運営、リーシング、プロパティ・マネジメント、各種コンサルティング等、様々な物流施設関連ソリューションを提供しており、グループ全体で一つのバリューチェーンとして機能しています。
GLP投資法人は、このようなバリューチェーンを有するGLPグループからそれぞれのフェーズにおいて業務支援の提供を受けることを予定しており、当該支援を運用資産の安定的な運営と着実な外部成長に最大限に活用していく方針です。
物件売却情報の優先的入手
2012年11月13日付で締結したGLPグループとの物件情報提供契約により、国内において保有する物件のうち、第三者との共同出資によるジョイント・ベンチャーを通じて保有する物件等を除く物件について、その売却に関する情報を、優先的に入手することができます。また本資産運用会社は、随時、バランスシート物件・開発ファンド保有物件の取得についてスポンサーと交渉を行っており、直接取得に限らず、ブリッジスキーム等を活用しながら、GLP投資法人の外部成長を図っていきます。
GLPグループのコミットメント
GLP投資法人の投資主利益とGLPグループの利益を合致させることを目的として、以下の施策及び取引を実施することとしています。
●GLPグループによるGLP投資法人の投資口の保有(発行口数の約4%)
●運用資産総額に加えて、賃貸NOI及び分配金のパフォーマンスに連動した資産運用報酬体系の導入
●資産運用会社の主要な役職員の賞与について、分配金のパフォーマンス及び投資口価格の東証REIT指数に対する相対パフォーマンスに連動した仕組みの導入
物件売却方針
原則として短期的な物件の売却は行いませんが、ポートフォリオ全体の構成、ニーズの変化、個別物件の状況、収益性の見通し、周辺環境の変化等を総合的に判断した結果、当該物件の売却がポートフォリオの収益の安定に資するものと判断される場合には、適切な時期及び機会での売却を検討することがあります。
GLP投資法人の内部成長戦略
運用資産の安定的な運営
GLP投資法人は、GLPの100％子会社である日本GLP株式会社をすべての取得資産のプロパティ・マネジメント会社として選定することを予定しており、物流施設の管理・運営について高い専門性を有するGLPグループのノウハウを活用した最適なリーシング及び管理・運営体制の下、ポートフォリオの中長期的な収益の維持・拡大に努めます。
テナントとの強固なリレーション
GLPグループは、既存テナントと密にコミュニケーションを取っており、ハードとソフト両面で充実したサービスを提供し、有力3PL事業者をはじめ、様々なテナントとのリレーションを強化しています。
●GLPの内部成長力の源泉
●物件タイプ、築年等に関わらず、幅広い物件で内部成長を継続的に実現
テナント管理及び賃貸方針
テナントとの契約については中長期の賃貸を基本としますが、賃貸借契約の更新に当たっては、ポートフォリオ全体の契約条件等を念頭において、テナントの与信状況を踏まえて適正な賃料水準、契約期間、その他の諸条件を設定して契約更新を行います。
なお、物流施設に対する経験・実績及びテナント・リレーション、運営業務の効率化等の観点から、保有資産についてはすべてPM会社として日本GLP株式会社を選定しています。また、今後取得する資産についても、原則として日本GLP株式会社をPM会社に選定する方針です。
大規模修繕等
運用不動産の物理的・機能的価値の維持向上及び経年劣化による運用不動産の競争力の低下等を回避するため、必要な大規模修繕及び資本的支出等を適宜実施します。
また、テナントからの要請、テナントの満足度向上及び新規テナントの誘致のため、必要なリニューアル工事及び資本的支出を行うことがあります。
また、テナントからの要請及び運用不動産に対する賃借ニーズに対応するため、建物の増床、増築及び建替えを行うことがあります。
大規模修繕等を行うにあたっては、原則として個別物件の減価償却費の範囲内で行うものとしますが、大規模修繕等の内容により（特に、増床、増築及び建替え）ポートフォリオ全体の減価償却費を勘案して判断します。
GLP投資法人の財務戦略
GLP投資法人は、財務の安定性と投資主価値向上の最適なバランスを追求した運用を行っており、強固なバンクリレーションシップのもと、借入期間の長期化・金利の固定化の推進及び返済期限の分散化を図りつつ、コスト低減を実現するとともに適切な総資産有利子負債比率（LTV）水準を維持するとしています。
| エクイティ・ファイナンス | 資産の取得、修繕の実施、分配金の支払、運営に要する費用の支払又は債務の返済等の資金の手当てを目的として、投資口の追加発行を機動的に行います。また、投資口の追加発行を行うに当たっては、本投資法人の財務状況及び投資口の希薄化等を十分考慮に入れるものとします。 |
| デット・ファイナンス | 借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、その合計額が1兆円を超えないものとします。また、借入れに当たっては、GLPグループと金融機関との強固な関係を活かし、取引銀行との関係強化を図るとともに、資金調達の安定化のためのコミットメントラインを含む多様な借入方法を検討の上、固定・変動比率や返済期限の分散等に配慮して借入れを行うものとします。 |
| LTV水準 | LTVは60％を上限の目処としつつ、当面は45％～55％を目標とする安定的な水準で運営していく方針です。但し、資産の取得等に伴い一時的にかかる水準を超えることがあります。 |
キャッシュ・マネジメント
物流施設は、計算期間毎に減価償却費として計上される金額に対して実際に必要とされる資本的支出の金額は少額に留まる傾向にあり、また、将来の資本的支出の金額の見積額と実際に必要とされる資本的支出の金額との差異も小幅に留まる傾向があるといった特性を有していると考えています。
こうした物流施設の有する特性に加え、物流施設の管理・運営において高い専門性と実績を有する日本GLP株式会社によるプロパティ・マネジメント力を最大限に活用することで、保有資産の競争力の維持・向上に向けた適切な対応を行うと共に、投資法人内に留保された減価償却費相当額の残額を安定的な財務基盤の維持及び新規の不動産投資に活用し、更には、投資主への利益を超える金銭の分配を実施するなど資金効率の向上に向けた最適なキャッシュ・マネジメントを図っていく方針です。
利益を超える金銭の分配
原則として毎期継続的に当該利益を超える金銭の分配を行っていく方針とします。また、その実施及び金額の決定にあたっては、保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態に十分配慮するものとします。但し、経済環境、不動産市場の動向、保有資産の状況及び財務の状況等を踏まえ、投資法人が不適切と判断した場合には利益を超える金銭の分配を行わないものとします。
