阪急阪神リート投資法人の配当金と利回り・資産規模拡大の運用戦略

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阪急阪神リート投資法人の概要

名称 阪急阪神リート投資法人
住所 大阪市北区茶屋町19番19号
資産運用会社 阪急阪神リート投信株式会社
資産保管委託会社 三菱UFJ信託銀行株式会社
一般事務受託会社(会計事務) 三菱UFJ信託銀行株式会社
投資主名簿管理人 三菱UFJ信託銀行株式会社
会計監査人 有限責任あずさ監査法人
決算期 5月・11月

 中長期的な安定収益の確保と運用資産全体の収益性の維持・向上を図るため、以下の方法に基づき、賃貸収入や稼働率の維持・向上、適切な管理・修繕による資産価値の維持・向上、管理コストの適正化及び削減を目的とした運用管理を行います。

阪急阪神リート投資法人のポートフォリオ構築戦略

 阪急阪神リート投資法人は、長期的な保有を前提として資産を取得し、運用します。

用途区画と投資比率

商業施設 事務所用施設 複合施設
その他用途区画 その他用途区画 その他用途区画
商業用途区画 事務所用区画 事務所用途区画
商業用途区画

 阪急阪神リート投資法人は、商業用施設、事務所用施設及び複合施設に投資を行います。
 なお、原則としてポートフォリオ全体の投資額合計における商業用途区画への投資額を、各決算期現在において50%以上(取得価格ベース)とします。

地域と投資比率

投資エリア 投資比率
関西圏 50%以上
その他のエリア 50%以下

 阪急阪神リート投資法人は、首都圏並びに全国の政令指定都市及びそれに準ずる主要都市を投資対象エリアとします。
 なお、関西圏への投資比率は、原則としてポートフォリオ全体の投資額の50%以上(取得価格ベース)とします。

投資基準

個々の投資にあたっては、運用資産の収支項目について、マーケット調査等の客観的調査データに基づく分析と将来にわたるキャッシュ・フローの想定を行い、当該運用資産のポートフォリオ全体に与える影響も考慮し、また以下の投資基準のとおり十分に調査を実施し、総合的に検討を行います。

  商業用施設 事務所用施設 複合施設
立地 都市型 都市部の都市機能集積地に立地

都市部の事務所集積地に立地

上記にあわせて賃貸市場の動向、利便性、視認性等を総合的に勘案し、判断します。

商業用途区画と事務所用途区画の併存する複合施設については、商業用途区画と事務所用途区画の基準を総合的に勘案し、判断します。
都市近郊型 都市近郊に立地
上記にあわせて現在及び将来の商圏範囲、人口・世帯数、動線や所要時間等の交通アクセス、競合店の状況等を総合的に勘案し、判断します。
交通アクセス 都市型 交通拠点から徒歩圏 交通拠点から徒歩圏
都市近郊型 交通拠点から概ね30分以内
延床面積 都市型 原則500㎡以上 原則3,300㎡(約1,000坪)以上
都市近郊型 原則3,300㎡(約1,000坪)以上
投資額 原則10億円以上(購入金額のみで、購入に付随する費用等を含みません。) 原則10億円以上(購入金額のみで、購入に付随する費用等を含みません。)
築年数 原則築30年以内ただし、当該施設の用途に必要な機能を満たしている場合、又は取得後の改良により満たすと判断される場合においては30年超も可とします。 原則築30年以内ただし、大規模修繕等により建物性能が向上した場合、又は取得後の改良により建物性能の向上が見込まれる等の場合においては30年超も可とします。
核テナントが存在する場合の条件 核テナントは、上場企業又はそれに準ずる信用力を有する企業であること、また核テナントの退去時の他用途への転用や売却が検討可能なことを条件とします。なお、核テナントとは、施設全体の賃貸可能面積の30%以上を専有するテナントをいうものとします。
稼働率 原則80%以上としますが、マーケット調査等に基づき将来の稼働率上昇が十分に見込める場合は、80%未満でも投資できるものとします。なお、マーケット調査については、必要に応じて利害関係を有しない第三者機関へ委託します。
テナント 入居テナントは、一定水準以上の信用力を有すること、又は十分な預託金等を受けていること等を条件とします。反社会的勢力との取引防止に関し、確認や契約上の手当てがなされているものとします。

開発不動産への投資

 阪急阪神リート投資法人は、原則として取得時点で賃貸の用に供されている不動産等に投資するものとし、未稼働の不動産等は投資対象としません。ただし、未稼働不動産等又は建設予定若しくは建設中の不動産等であっても、竣工後の入居テナントの確保が十分に見込まれ、稼働後の収益の安定性が見込める場合には、投資を行うことができることとします。

阪急阪神リート投資法人の外部成長戦略

物件情報獲得

 資産運用会社は、独自のネットワーク及び阪急阪神ホールディングスグループの情報収集能力を活用し、併せて阪急電鉄株式会社、阪神電気鉄道株式会社、阪急阪神不動産株式会社及び阪急阪神不動産投資顧問株式会社との間の情報共有等に係る協定書に基づき、物件情報の提供を受けることにより(外部物件情報の共有を含みます。)、不動産等の売却に関する情報を広く収集するとともに、入手した情報を多角的かつ的確に分析し、投資判断を行います。

 外部物件情報とは、情報共有等に係る協定書の当事者が、協定書当事者以外の第三者(協定書の当事者が匿名組合契約等を締結している相手方の営業者を含みます。)から入手した、投資法人の投資基準に適合する物件の売却情報をいいます。

阪急阪神ホールディングスグループに対する優先交渉権

 資産運用会社は、情報共有等に係る協定書に基づき、阪急電鉄株式会社、阪神電気鉄道株式会社、阪急阪神不動産株式会社及び阪急阪神不動産投資顧問株式会社が所有又は開発する適格不動産の売却情報について、他の協定書当事者及び第三者に優先して情報提供を受けるものとし、資産運用会社が当該適格不動産の取得検討を申し出たときは、当該物件取得のための優先交渉権を得られることとすることにより、情報取得経路を強化するとともに、投資法人が物件取得において阪急阪神ホールディングスグループのネットワークを活用できる体制を確保しています。
 適格不動産とは、阪急阪神リート投資法人が一般に公表する投資基準を満たす、現に稼動しており若しくは開発計画が策定済で竣工後速やかに稼動することが合理的に見込まれる、収益用不動産又は同不動産に係る信託受益権をいいます。

ウェアハウジング

 資産運用会社は、情報共有等に係る協定書に基づき、協定書当事者以外の第三者が売主となる適格不動産について、本投資法人が当該売主から直接物件を取得することが困難である場合、必要に応じて、将来の投資法人による取得を目的として、当該物件の取得及び一時的な保有を阪急阪神不動産株式会社又は阪急阪神不動産投資顧問株式会社に依頼するものとし、これにより本投資法人による円滑な資産取得の実現に努めるものとします。

物件売却方針

 阪急阪神リート投資法人は、原則として長期的な資産保有を目的としますが、市場環境等を勘案し、資産運用計画策定時又は必要に応じて随時、売却について検討を行うことがあります。売却については、主に当該不動産の資産価値の増減及びそれについての予測、ポートフォリオへの影響を総合的に勘案して判断します。

阪急阪神リート投資法人の内部成長戦略

オペレーショナル・マネジメント区画の用途特性に応じた運営

 阪急阪神リート投資法人は、運用資産の運営について、建物全体だけでなく、フロアや区画毎の利用形態にまで着目し、また、テナントのみならずエンドユーザーたる消費者にまで目線を合わせることにより、区画の用途特性に応じた運営の最適化を目指し、賃貸事業利益の維持・向上を図ります。

 個別テナントの管理

 プロパティ・マネジメント(PM)会社を通じた既存テナントとの綿密な日常的連携、消費者動向及びテナントニーズを反映したきめ細かい営業・管理によって、テナント満足度を向上させ、適切な賃料増額交渉や増床提案を行うとともに、解約防止等についての対応を迅速に行うことで、賃料収入の増加や稼働率の維持・向上を図ります。更に、商業系テナントについては、販売促進活動等の企画実施を通じてテナント満足度の向上も図ります。

 阪急阪神ホールディングスグループのPM会社の活用

 個々の運用資産の運営にあたり、阪急阪神ホールディングスグループの有する運営能力を活用することが有効かつ適切と判断した場合には、阪急阪神ホールディングスグループからPM会社を選定します。

テナント誘致方針

 新規テナントに関する誘致活動については、常時テナント仲介会社と連携し、テナント情報の収集に努めるとともに誘致計画を立案し、実施します。すなわち、運用資産が中長期的に安定した収益を確保するために、PM会社及びテナント仲介会社と緊密に連携し、運用資産毎にその立地・特性に合わせたテナント誘致計画を立案して、新規テナントの探索を行います。なお、新規テナントの具体的な選定に際しては、反社会的勢力との取引防止に留意すると共に、調査会社等による信用調査等を活用しながら、誘致対象運用資産の運用計画、運営方針との整合性、長期的・安定的契約継続の可否等を判断し、決定します。個別の新規テナントとの賃貸借契約条件については、当該テナントの業種、実績、信用力、施設活性化への寄与度等を総合的に判断し、決定します。また、阪急阪神ホールディングスグループの有する物件のテナント等との幅広いネットワークを活用し、より迅速かつ多数の情報収集及び有利なテナント誘致を図ります。

 賃料収入の安定化と、施設の運営に弾力性を持たせるために主に定期借家契約の採用を検討します。また、賃料収入の向上に売上歩合賃料の導入が適していると判断される場合には、その採用を検討します。

 契約形態については、既存テナントとの円滑なリレーションシップ及び効率的な運営管理を維持することを目的とし、従前の賃貸人等を転貸人(マスターレッシー)とする転貸借方式(マスターリース方式)を導入する場合もあります。この場合、転貸人からの賃料と転借人からの賃料が常に同額となるパススルー型マスターリースや、転貸人からの賃料を固定とする固定型マスターリース等、施設毎に最適な契約形態を検討します。

阪急阪神リート投資法人の財務戦略

 阪急阪神リート投資法人は、安定収益の確保及び運用資産の着実な成長による投資主価値の最大化を図るために、安定的かつ効率的な財務戦略を立案し、実行することを基本方針とします。

エクイティ・ファイナンス 運用資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、市況を的確に把握し、かつ投資口の希薄化(投資口の追加発行による既存投資口の持分割合の低下)に配慮した上で、機動的な投資口の追加発行を行うものとします。
デット・ファイナンス 資本市場及び金利の動向を鑑み、機動性を重視した短期資金調達(短期借入金及び短期投資法人債)と、長期の安定的な資金調達(長期借入金及び短期投資法人債を除く投資法人債)とを効率的に組み合わせて、安定的かつ効率的な資金調達を行います。
LTV水準 LTVは60%を上限としますが、物件の取得及び評価額の変動等に伴い一時的に60%を超えることがあります。
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