タカラレーベン不動産投資法人の配当金と利回り・資産規模拡大の運用

　タカラレーベン不動産投資法人は、異なる強みを有するスポンサー各社の専門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の運用体制を活用することで、「着実な成長」及び「安定した運用」の実現を目指しています。

タカラレーベン不動産投資法人の概要

名称	タカラレーベン不動産投資法人
住所	東京都港区赤坂一丁目14番15号
資産運用会社	タカラPAG不動産投資顧問株式会社
資産保管委託会社	三井住友信託銀行株式会社
一般事務受託会社(会計事務)	三井住友信託銀行株式会社
投資主名簿管理人	三井住友信託銀行株式会社
会計監査人	PwCあらた有限責任監査法人
決算期	2月・8月

　タカラレーベン不動産投資法人は、投資主から選ばれ続ける総合型J-REITとなるために、「投資主価値の最大化」、「持続的な環境の創造」及び「地域と社会への貢献」の実現を目指しています。

タカラレーベン不動産投資法人のポートフォリオ構築戦略

　タカラレーベン不動産投資法人は、スポンサー各社の持つ強みを最大限に活用することによる物件開発、物件再生及び外部不動産マーケットでの機動的な物件取得により、オフィス、住宅、ホテル及び商業施設その他の物件で構成される、多様性があり安定的な総合型ポートフォリオの構築を目指します。また、スポンサー各社が持つ、全国での支店網、店舗網及び情報ネットワークを活用し、原則として、投資エリアをテナント需要が旺盛と考えられる四大経済圏を中心としつつ、その投資対象を全国とすることにより、地域分散の効いた安定的な総合型ポートフォリオの構築を目指します。

エリア別投資比率

　四大経済圏に所在する物件は今後も安定的な需要及び収益が見込まれると考えており、原則として、コアエリア（四大経済圏）に所在する物件を中心に投資を行います。他方、投資法人は、四大経済圏と比較して高い利回りが期待できると考えるため、そして地域分散に配慮したポートフォリオの構築を図るため、サブエリア（地方中核都市を中心とする四大経済圏以外のエリア）に所在する物件についても一定程度の投資を行います。

　ただし、サブエリアについては、都道府県内における人口集積度が相対的に高く、各種インフラや公共施設が整っているというメリットがあり、安定したテナント需要及び売買需要を見込むことができるエリアにのみ投資を行うこととし、原則として、地方中核都市に所在する物件にのみ投資を行うこととします。投資主価値の安定及び向上の観点から、投資法人のポートフォリオ全体に占める各エリア別投資比率（取得価格ベース）については、以下の比率を目途とします。

エリア	エリア別投資比率
コアエリア	70%以上
サブエリア	30%以下

用途別投資比率

　タカラレーベン不動産投資法人は、スポンサー各社の持つ強みを最大限に活用することによる物件開発、物件再生及び外部不動産マーケットでの機動的な物件取得により、オフィス、住宅、ホテル及び商業施設その他の物件で構成される、多様性があり安定的な総合型ポートフォリオの構築を目指します。

　タカラレーベン不動産は、総合型J-REITとして、とりわけ、タカラレーベングループの開発力及びPAGのソーシング力並びにタカラレーベングループ及びPAGのリーシング及びバリューアップのノウハウを特に発揮することができると考えられるアセットタイプであるオフィス及び住宅を中心に投資を行いつつ、スポンサー各社が強みを有するホテル及び商業施設その他の物件にも限定的に投資を行います。

アセットタイプ	用途別投資比率
オフィス	70%以上
住居
ホテル	30%以下
商業施設・その他

スポンサー・サポート契約の概要

　タカラレーベン不動産投資法人の資産運用会社であるタカラPAG不動産投資顧問株式会社は、スポンサー各社と締結したスポンサー・サポート契約に基づき、本投資法人の外部成長、内部成長及び安定運用に関する幅広いサポートを享受します。

■タカラレーベン

　タカラレーベングループは、1972年のタカラレーベン設立以来、総合不動産ディベロッパーとして、不動産の開発・販売・バリューアップ及び賃貸・管理等に関するノウハウを着実に蓄積しています。
　また、タカラレーベンは、かかる実績・ノウハウ等を背景として、主としてJ-REITへの供給を念頭に置いた投資用不動産の開発を2016年より開始しています。

■PAG

　PAGグループは、東京、香港、上海、北京、深?、シンガポール、シドニー、ロンドン及びソウル等アジア・オセアニア・ヨーロッパの各主要国・主要都市に拠点を有し、アジア最大級の独立系オルタナティブ投資運用会社です。PAGグループは、年金や政府基金をはじめとした幅広いグローバルな投資家を投資家層とするファンド運用会社であり、世界的な不動産投資の専門誌であるPERE（Private Equity Real Estate）の資金調達額におけるグローバルランキングにランクインする等、高い資金調達力を誇っているといえます。

■共立メンテナンス

　株式会社共立メンテナンス（以下、「共立メンテナンス」ということがあります。）は、1979年の設立以来、寮、ビジネスホテル及びリゾートホテルの管理運営を主な事業内容とする東証一部上場企業であり、顧客のニーズに合わせた独自のサービス展開により、満足度の高いサービスを提供しています。

■ヤマダ電機

　株式会社ヤマダ電機（以下、「ヤマダ電機」ということがあります。）は、全国にネットワークを持つ家電流通業界における国内最大手として、各種会員のビッグデータの分析と活用による新たなサービスを開拓し、持続的成長・発展のため、様々な挑戦を続けています。さらに、家電をコアに、生活インフラとしての「住宅まるごと」の新たな提案をスタートしており、家電と親和性の高い住宅、リフォーム、住宅設備機器及び住空間の家具雑貨関係の提案に加え、金融や不動産窓口等が一体となった新業態店舗「家電住まいる館」の開発・展開にも注力しています。

	外部成長戦略	内部成長戦略
タカラレーベン	開発力がある総合不動産ディベロッパーからの安定した物件供給に支えられた持続的な成長	グループのバリューチェーンを生かした安定的な物件運用のノウハウ
PAG	マーケットでの情報収集力と相場環境に臨機応変に支えられた持続的な成長	日本の不動産市場における20年以上にわたるアセットマネジメントのノウハウ
共立メンテナンス	ディベロッパー及びファンド運用会社にはない事業会社としての独自の知見や広範なネットワーク運営ノウハウ
ヤマダ電機

タカラレーベン不動産投資法人の外部成長戦略

　タカラレーベン不動産投資法人は、総合不動産ディベロッパーであるタカラレーベングループの開発力及びファンド運用会社であるPAGのソーシング力並びに両社が有するネットワークを通じて収集される幅広い物件情報と取得ルートを活用し、タカラレーベングループが開発した物件の取得及び外部不動産マーケットからの物件取得の双方を通じて、着実な外部成長を目指します。

タカラレーベングループの物件開発ノウハウを活用

分譲マンションを中心とした豊富な開発実績

　タカラレーベングループは、分譲マンションを中心とした豊富な開発実績に裏付けられる高い開発力を有しており、継続的・安定的な物件の供給を実現しています。

全国をカバーし、物件供給を支える開発体制

　タカラレーベンは、マンションを中心に着実に開発実績を積み上げてきましたが、J-REITへの供給を念頭に置いた物件の開発を手掛ける投資用不動産開発に特化した専門部署（投資開発本部）を2016年に新設し、物件の仕入れ・建築・運用のそれぞれのスペシャリストを当該部署に擁することにより開発を加速するとともに、当該部署による開発実績や外部人材採用・外部委託などを通じて、住宅はもとより、オフィス、ホテル及び商業施設その他の物件の開発ノウハウも蓄積し、更なる投資を計画しています。

　また、タカラレーベンは、東京本社だけでなく、グループ内に株式会社タカラレーベン西日本、株式会社タカラレーベン東北及び株式会社サンウッドを有し、全国に所在するそれらのグループ会社内においても、用地仕入れから企画、建築・運用に至るまでの各プロセスにおけるスペシャリストを有しており、日本全国での開発ノウハウを蓄積しています。

スポンサー各社のネットワークを活用した幅広い物件情報の収集と取得ルート

　タカラレーベン不動産投資法人は、資産運用会社独自のネットワークに加え、スポンサーが保有する物件及びスポンサーが運用するファンドにおいて保有する物件に限らず、スポンサーの不動産投資におけるネットワークを活用した第三者からの物件取得を通じて資産規模を拡大し、外部成長を図ります。

		タカラレーベン	PAG	共立メンテナンス	ヤマダ電機
外部成長	パイプラインサポート	●	●	●	●
	ウェアハウジング	●
	売買・開発に関するマーケット情報の提供	●	●	●	●

物件売却方針

　投資法人は、中長期的に安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指すことを運用の基本方針としますが、中長期的な不動産市況、各投資物件の所在地域の将来性、各投資物件の将来における収益予測、各投資物件の将来における資産価値の変動予測、各投資物件の劣化・陳腐化による資本的支出予測、ポートフォリオの構成等を総合的に勘案し、投資主価値の最大化に寄与すると判断する場合は外部への売却を検討します。

　また、修繕規模が大きい等の理由により本投資法人の業績に大きな影響を与えることが見込まれる物件又は周辺環境の変化により建替えやアセットタイプの変更（コンバージョン）等を要する物件（ポテンシャルアセット）をタカラレーベングループに売却し、タカラレーベングループによる建替え・再開発の後に投資法人が再取得することも検討します。

優先交渉権付与による豊富なパイプライン

　タカラレーベン不動産投資法人は、タカラレーベングループが保有又は開発する以下の物件に対して、スポンサー・サポート契約に基づき、その取得について優先交渉権を有しています。

タカラレーベン不動産投資法人の内部成長戦略

・スポンサー各社の有する様々な運用ノウハウ及びオペレーション力を活用した、ポートフォリオの安定運用並びに収益性向上及び運営コスト適正化の実施による内部成長
・スポンサー各社のノウハウを活用した、安定稼働及びバリューアップの実現

スポンサーの実績とサポート体制

　タカラレーベン不動産投資法人は、スポンサー・サポート契約に基づき、スポンサー各社から、各種不動産運用に関するノウハウの提供を受け、これらを活用すること等を通じて、安定的な運用を行います。

		タカラレーベン	PAG	共立メンテナンス	ヤマダ電機
内部成長	リーシング業務に関するサポート	●	●
	PM業務等に関するサポート	●	●
	バックアップオペレーターとしてのサポート			●
	不動産等の運用に関する助言・ノウハウ提供	●	●	●	●
	賃貸マーケットに関する情報の提供	●	●	●	●

■タカラレーベングループの総合力とＰＡＧの不動産運用ノウハウの活用

　タカラレーベングループ及びPAGは、様々なアセットタイプにおけるリーシング（賃貸）やバリューアップの実績を有しており、投資法人は、それらの実績に裏付けられた両社のノウハウを活用することで、内部成長の実現を目指します。

　保有する物件のうち、時間の経過に伴う変化（経年劣化）や周辺環境の変化に対し、資本的支出によるバリューアップを実施することによって競争力の維持・向上が見込まれる物件については、投資法人においてバリューアップを行うことを検討します。

■共立メンテナンスの確かなオペレーション力の活用

　タカラレーベン不動産投資法人は、約40年に及び、日本全国で多数の寮・ホテルの運営を行っている共立メンテナンスが本投資法人の寮及びホテルをはじめとしたオペレーショナル・アセットの管理・運営を行うことで、安定的な運営を目指します。

■ヤマダ電機が持つ全国のマーケット情報の活用

　ヤマダ電機の持つ全国の店舗網を活用し、商業施設に関する各地の詳細なマーケット情報を取得することで、本投資法人が保有する商業施設について、物件所在地のマーケット環境に合った的確な運用を目指します。

タカラレーベン不動産投資法人の財務戦略

　タカラレーベン不動産投資法人は、中長期的な安定収益の確保と運用資産の持続的成長の実現を目的として、安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とします。

エクイティ・ファイナンス	資産の取得や修繕等、投資法人の運営に係る費用の支払又は債務の返済等の手当てを目的として、投資口の希薄化に十分配慮しつつ、経済市況等を総合的に勘案した上で、新投資口の発行を機動的に実施します。
デット・ファイナンス	資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払、投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済を目的として、運用資産の着実な成長及び効率的で安定的な運用に資する資金の借入れ又は投資法人債の発行を行います。また、借入先については、主要な金融機関からの調達を中心とした安定したバンク・フォーメーションを構築し、コミットメントラインを含めた多様な借入方法を検討の上、固定・変動比率や返済期限の分散等に配慮します。
LTV水準	LTVの水準は、資金余力の確保に留意しつつ、原則60％を上限とします。