コンフォリア・レジデンシャル投資法人はスポンサーである東急不動産を中心とする東急不動産ホールディングスグループ会社の事業と資産運用会社及び投資法人との有機的な連携による一連の価値の連鎖（バリューチェーン）が、資産規模拡大（外部成長）及び資産価値の維持・向上（内部成長）の両面において投資法人の価値を高めるものと認識しており、かかる東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンとノウハウを活用して、中長期にわたる安定した収益の確保と投資主価値の最大化を目指しています。
コンフォリア・レジデンシャル投資法人の概要
| 名称 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 |
| 住所 | 東京都渋谷区道玄坂一丁目21番1号 |
| 資産運用会社 | 東急不動産リート・マネジメント株式会社 |
| 資産保管委託会社 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 |
| 一般事務受託会社(会計事務) | 税理士法人令和会計社 |
| 投資主名簿管理人 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 |
| 会計監査人 | EY新日本有限責任監査法人 |
| 決算期 | 1月・7月 |
コンフォリア・レジデンシャル投資法人は、投資主価値の最大化を目的とし、中長期的観点から、安定的な収益の確保と着実な運用資産の成長を目指し、資産の運用を行います。
本目的を達成するため、「安定的な収益の確保と成長性を重視した居住用資産への投資」及び「東急不動産ホールディングスグループの活用」を投資運用の基本方針として、主に、単身・小家族世帯をターゲットとし、東急不動産がプロデュースしてきた都市型賃貸レジデンス「コンフォリア」シリーズのコンセプト、ノウハウに基づく投資及び運用を行っていきます。
コンフォリア・レジデンシャル投資法人のポートフォリオ構築戦略
「収益の安定性」と「成長性の重視」の両立
| 収益の安定性 | 収益の安定性という特性を備えた賃貸住宅を中心に投資を行っていく方針です。 |
| 成長性の重視 | 社会・経済環境の変化の中で、人口や世帯数の増加に伴う賃貸住宅ニーズの増加が想定される「東京圏に立地する賃貸住宅」、「単身・小家族世帯向け賃貸住宅」に対し重点的な投資を行っていきます。 |
賃貸住宅の特性
賃貸住宅は、一般的に景気や資産価格の変動の影響を受けにくいため、賃料水準に下方硬直性が認められます。また、賃貸借契約自体が小口であり、契約締結時期も分散しているため、一度に大量の空室や大幅な賃料減額が発生し、収益性が急激に悪化するリスクが相対的に低い資産です。
投資対象
主として居住の用に供される賃貸用不動産に投資を行うため、一部に店舗、事務所、駐車場等が複合する物件が投資対象に含まれる可能性がある他、居住用資産が所在する借地権が設定された土地（底地）にも投資する可能性があります。居住用資産のうち、賃貸住宅への投資比率は80％～100％（取得価格ベース）とします。また、資産規模の拡大及びポートフォリオの充実を図るため、今後需要が見込まれる運営型賃貸住宅にも投資を行う方針です。なお、運営型賃貸住宅への投資比率は０％～20％（取得価格ベース）とします。
| 区分 | 投資対象 | 投資比率 |
| 居住用資産 | 賃貸住宅 | 80%～100% |
| 運営型賃貸住宅 | 0%～20% |
投資エリア
近年の職住近接志向や人口の都心回帰により、東急沿線エリアを含む、主として賃貸需要が厚く見込める、東京都心（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。以下同じです。）、準都心（東京都心以外の東京23区をいいます。以下同じです。）、その他東京圏（東京圏（東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県をいいます。別段の記載がある場合を除き、以下同じです。）のうち、東京都心及び準都心を除き、賃貸需要が厚く見込まれるエリア）に立地する居住用資産に投資を行います。なお、当該エリアへの投資比率は80％～100％（取得価格ベース）とします。
資産規模の拡大及びポートフォリオの分散を図るため、その他中核都市（東京圏以外の政令指定都市等の住宅集積地）に立地する居住用資産にも投資を行う方針です。個別の投資にあたっては、不動産特性や周辺賃貸事情に留意し、中長期の安定した収益の確保と運用資産の着実な成長に適う投資を行います。投資法人が投資エリアとして規定している具体的な対象地域は以下のとおりです。
| 区分 | 投資対象 | 投資比率 |
| 東京都心 | 千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区 | 80%～100% |
| 準都心 | 上記を除く東京23区 | |
| その他東京圏 | 東京圏の内、上記を除き、賃貸需要が厚く見込まれるエリア | |
| その他中核都市 | 上記以外の政令指定都市等の住宅集積地 | 0%～20% |
賃貸住宅への投資基準
個々の居住用資産の物件の取得時の選別にあたっては、当該物件の予想収益の他、下表のとおり立地、設備施設、耐震性、権利関係、テナント、環境・地質等、築年数等について十分に調査を実施し、総合的に検討した上で、当該物件の取得の是非及び条件を決定します。
| 立地 | 当該物件の立地する地域の賃貸マーケットの状況及び駅からの距離（原則として徒歩10分以内、物件特性を考慮した場合でも15分以内等を総合的に勘案し、判断します。 | |
| 設備施設 | 貸室プラン、天井高、共用施設仕様、設備仕様に関し、当該地域における同タイプの貸室プランの標準以上の仕様を原則とします。 | |
| 耐震性 | 新耐震基準適合、耐震補強工事実施済又はＰＭＬ15％未満の建物であることを原則とします。 | |
| テナント | マルチテナントを原則としますが、シングルテナントの場合は、テナントの信用力、賃貸借契約の条件、代替性等を考慮し総合的に勘案します。 | |
| 開発案件投資 | 竣工前の未稼働物件への投資は行わず、安定的賃貸事業収入又はこれに類する収入が現に生じている又は生じる見込みがある物件を取得することを原則とします。ただし、以下の場合を除きます。 | |
| 第三者が建築中の物件の取得 竣工後のテナントの確保が十分可能と判断され、完工と引渡しのリスクが合理的な範囲で最小化されていると判断できる場合で、かつ、当該開発案件への投資が本投資法人のポートフォリオ全体に過大な影響を与えない場合には、当該建物竣工前においても投資することができます。 |
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| 既に取得している物件の増築 既存物件の価値向上に資すると判断される場合には、増築後のテナントの確保が十分可能と判断されること及び完工と引渡しのリスクが合理的な範囲で最小化されていることが確認できた場合、実施することができます。 |
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| 環境・地質等 | 投資判断にあたっては、建物内有害物質含有状況、土壌汚染状況等を十分に調査した上で、その中長期的な影響を考慮し、物件毎に個別に判断します。 | |
| 築年数 | 原則10年以内とします。 | |
運営型賃貸住宅への投資基準
運営型賃貸住宅への投資に際しては、原則として運営型賃貸住宅に必要な運営能力及び信用力を有する専門のオペレーターに一括賃貸するか、運営を委託する方針とし、上記「賃貸住宅への投資基準」に記載の基準を総合的に勘案して、物件への投資の是非及び条件を決定するものとします。なお、投資対象とする運営型賃貸住宅の類型のうち、代表的なものは以下のとおりです。
| シニア住宅 | 介護サービスの提供が可能な賃貸用住宅又は介護施設をいいます。 |
| サービスアパートメント | 家電・家具付きでフロントサービス、クリーニングサービス等を提供する賃貸用住宅をいいます。 |
| 学生マンション | 主として学生を対象として貸し出される賃貸用住宅をいいます。 |
コンフォリア・レジデンシャル投資法人の外部成長戦略
コンフォリアシリーズの取得
「コンフォリア」シリーズは、「住まいは単なる器ではない」という発想から生み出された「その上の、暮らし心地へ。」をキーコンセプトに、心地よさ、満足を意味する「comfort」と、場所を表す「ia」を組み合わせた、東急不動産がプロデュースする、都市を自由に豊かに生きる人々のための賃貸レジデンスです。
また、「コンフォリア」シリーズは、４つのアドバンテージ「Location」、「Quality」、「Safety」、「Service」を掲げ、利便性だけではない様々な「その上」で、期待を超える暮らし心地を提供いたします。なお、東急不動産の開発物件のみならず「コンフォリア」シリーズのコンセプト・基準に合致する第三者の開発物件も「コンフォリア」シリーズとして運用されています。
投資法人は、「コンフォリア」ブランドのより一層の拡大・発展が「コンフォリア」シリーズの認知度の向上につながると同時に、本投資法人のキャッシュ・フローの極大化、投資主価値の向上をもたらすと考えており、本投資法人と「コンフォリア」シリーズは共に成長していけるものと考えています。
東急不動産ホールディングスグループの活用
・東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンとノウハウの活用
| 契約内容 | 対象会社 |
| 保有不動産等の売却情報提供 | 東急不動産、東急コミュニティー、東急リバブル、東急住宅リース |
| 第三者不動産等の売却情報提供 | 東急不動産、東急コミュニティー、東急リバブル、東急住宅リース |
| アドバイザリー | 東急不動産 |
| マーケット情報提供 | 東急コミュニティー、東急リバブル、東急住宅リース、東急イーライフデザイン、学生情報センター |
| 関与不動産等の売却情報提供 | 東急コミュニティー、東急住宅リース |
| ウェアハウジング機能提供 | 東急不動産 |
コンフォリア・レジデンシャル投資法人は、東急不動産のスポンサーサポートを中心として、東急不動産ホールディングスグループのサポートを最大限活用する一方、資産運用会社独自の情報を用いることで、資産規模の拡大を目指します。
多様な物件取得ルートの活用
コンフォリア・レジデンシャル投資法人は、スポンサーとのスポンサーサポート契約及びその他東急不動産ホールディングスグループに属するサポート会社とのサポート契約に基づく物件取得のみならず、外部売主からの物件取得も積極的に行います。また、さらに質の高い資産を取得し、資産規模の拡大を図る手段として、東急不動産のウェアハウジング機能も活用していく方針です。
物件売却方針
コンフォリア・レジデンシャル投資法人は、収益の安定性を維持するため、長期的な不動産の保有を原則としますが、市場環境等を勘案し、適宜、個別運用資産の売却の検討を行うことがあります。売却については、主に以下の観点から判断します。
●不動産市況の見通し
●当該運用資産の周辺の開発予測
●当該運用資産の収益見通し
●当該運用資産に係る投資額予測（修繕費及び資本的支出）
●当該運用資産の資産価値の増減見通し
●ポートフォリオ全体の構成
コンフォリア・レジデンシャル投資法人の内部成長戦略
コンフォリア・レジデンシャル投資法人は、東急不動産のスポンサーサポートを中心として、東急不動産ホールディングスグループ会社のサポートを最大限活用する一方、資産運用会社独自のノウハウを用いることで、ポートフォリオの安定収益の確保と資産価値の維持向上を図ります。
東急不動産ホールディングスグループのサポートと資産運用会社の独自のノウハウの活用
| 契約内容 | 対象会社 |
| プロパティ・マネジメント契約 | 東急住宅リース |
| テナント出店検討 | 東急コミュニティー、東急住宅リース |
| 人材・ノウハウ提供 | 東急不動産 |
| 賃貸住宅入居者向けサービス等の情報提供・提案 | イーウェル、東急スポーツオアシス |
コンフォリアシリーズの入居者専用サービス
COMFORIA WELBOX
コンフォリアシリーズに入居されている方が、より充実した毎日を送るためのサービスコンテンツ。ショッピングをはじめ、クラウド収納や家事代行といった日々の暮らしをサポートするメニューだけでなく、映画やコンサート、旅行・レジャー、グルメ、スポーツ、各種スクールに至るまで、多岐にわたるジャンルで入居者特典を受けることができます。
〈優待メニューの一例〉
家事代行 / 整理収納 / クリーニング / レンタカー割引 / 英会話 / 資格スクール / スポーツクラブ / ビジネスエアポート / 家具優待購入 / シネマチケット優待 / レストラン予約 / ゴルフ・リゾート、等
FitOn
入居者満足度を高め、より長期入居していただけるよう、一部物件では、東急スポーツオアシスの店舗が月5回もしくは8回無料で利用できるサービスも提供しています。
修繕・資本的支出に関する方針
コンフォリア・レジデンシャル投資法人は、中長期的な視野から物件の競争力維持・向上につながる効率的な修繕計画を物件毎に作成の上、修繕・資本的支出を行います。実施に際しては、原則として、個別物件の減価償却費の範囲内で行いますが、ポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して判断します。
また、テナントのライフスタイルの変化に即応し、稼働率の維持・向上を図るため、随時リニューアル計画の策定及び工事を実施していきます。
コンフォリア・レジデンシャル投資法人の財務戦略
コンフォリア・レジデンシャル投資法人は、安定性、機動性、効率性を基本とし、ファンディング・コストの低減により投資主価値の最大化を図ります。
安定性
財務健全性の確保のための適切なＬＴＶでの運用LTVは60％を上限とします。（但し、物件の取得及び評価額の変動等に伴い、一時的に上記数値を超え
ることがあります。）
投資法人の資産特性を考慮した長期固定資金調達
リファイナンスリスクを低減するための複数の資金調達元の確保と返済期限の分散
機動性
追加取得物件に対する速やかな資金調達体制の確保
効率性
効率的なキャッシュ・マネジメント
安定運用に基づく低廉な調達レートの確保
| エクイティ・ファイナンス | 資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、市況を的確に把握し、かつ、投資口の希薄化（新規投資口の追加発行による投資口の持分割合の低下）に配慮した上で、機動的な投資口の追加発行を行うものとします。 |
| デット・ファイナンス | 機動性を重視した短期資金調達と、長期の安定的な資金調達とを効率的に組み合わせることがあります。コミットメント・ラインを設定し、借入れを実行することがあります。運用資産上に担保を設定することがあります。安定的ファイナンスを目的として、投資法人債を発行し、資金調達先の分散を図ることがあります。借入金等から生じる金利変動リスク等をヘッジすることを目的として、金融先物取引等に係る権利及び金融デリバティブ取引に係る権利の運用を行うことがあります。 |
| LTV水準 | LTVは60％を上限としますが、物件の取得及び評価額の変動等に伴い、一時的に上記数値を超えることがあります。 |
