ザイマックス・リート投資法人は、不動産マネジメントのリーディングカンパニーの1社であるザイマックスグループが手掛ける上場不動産投資法人（J-REIT）です。ザイマックスグループの有する不動産マネジメント力を活用した適切なポートフォリオ運営を行うことにより、不動産が持つ価値を最大限に引き出し、投資主価値の最大化を図っています。
ザイマックス・リート投資法人の概要
| 名称 | ザイマックス・リート投資法人 |
| 住所 | 東京都千代田区麹町三丁目6番地5 |
| 資産運用会社 | 株式会社ザイマックス不動産投資顧問 |
| 資産保管委託会社 | みずほ信託銀行株式会社 |
| 一般事務受託会社(会計事務) | 税理士法人令和会計社 |
| 投資主名簿管理人 | みずほ信託銀行株式会社 |
| 会計監査人 | EY新日本有限責任監査法人 |
| 決算期 | 2月・8月 |
ザイマックスグループは、2010年より6年連続で、国内No.1のPM受託実績を有している等、国内有数の不動産マネジメント受託実績を誇っており、これまで、J-REITをはじめとした不動産投資マーケットを、本業である不動産マネジメントの面から支えてきました。
一般に、ミドルリスク・ミドルリターンといわれる不動産投資において、中長期的に安定した収益を得るためには、不動産マネジメント力が必須であると考えています。
ザイマックス・リート投資法人のポートフォリオ構築戦略
ザイマックスグループの不動産マネジメント力を活用した安定運用
ザイマックスグループの不動産マネジメントノウハウの蓄積が相対的に豊富なオフィス、商業施設及びホテルを主用途とする物件を重点投資対象（メインアセット）として組み入れます。投資法人の保有物件について、不動産マネジメントをザイマックスグループに委託することや、スポンサー・サポート契約に基づきザイマックスグループが有するノウハウを活用すること等により、ザイマックスグループがこれまで培ってきた不動産マネジメント力を用いて、安定した資産運用を目指しています。
ザイマックスグループが長期間蓄積した知見・ノウハウを活用した物件選定
■不動産利用の視点及び不動産有効活用の視点から、物件取得後の安定運用が見込める物件の選定を行います。
■ザイマックスグループの提案によるCRE戦略の実行時に発生する物件売却機会を本投資法人の物件取得機会に活用します。
| オフィス | 長期安定的な賃料収入を見込むことができる物件を重点選定 |
| 商業施設 | 安定的に事業継続可能と想定される物件を重点選定 |
| ホテル | 訪日外国人及びビジネス需要の見込めるエリアに所在する物件を重点選定 |
投資主価値の継続的な向上に資する取組み
■1口当たり分配金の向上に資する運用を行うことで、投資主価値の継続的な向上を目指します。
■投資法人の投資主と資産運用会社の利益を合致させる運用報酬体系の導入及び株式会社ザイマックスによるセイムボート出資等の施策を通じて、投資法人の投資主とザイマックスグループの利益を一致させることで、投資主価値の最大化を目指します。
投資方針
ザイマックス・リート投資法人は、オフィス、商業施設及びホテルをメインアセットとして位置付け、ザイマックスグループが長年蓄積してきた不動産マネジメントの知見・ノウハウを活用し、各物件のキャッシュフローの安定性及び不動産価値を見極め、投資対象とすることで、中長期にわたる運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を実現し、投資主価値の最大化を目指します。
| アセットタイプ | 投資比率 |
| オフィス | 80%以上 |
| 商業施設 | |
| ホテル | |
| その他 | 20%以下 |
オフィス
| 重点エリア | 都心8区 | 千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、豊島区、台東区、品川区 |
| 名古屋中心部 | 中区、中村区 | |
| 大阪中心部(御堂筋エリア) | 北区、西区、中央区、淀川区 | |
| 福岡中心部 | 博多区、中央区 | |
| 準重点エリア | その他東京経済圏(都心8区を除く東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県 | |
| 関西経済圏(京都中心部、神戸中心部)、札幌中心部、仙台中心部 | ||
概ね最寄駅徒歩５分圏内のオフィス需要が見込めるエリアに立地し、かつザイマックスグループの長期にわたるオフィスに係る不動産マネジメント業務（オフィスマネジメント業務）で培った知見・ノウハウに基づき、オフィス需要が見込まれるエリア・立地及び賃料変動が相対的に小さいと想定される、長期安定運用を見込むことができるオフィス物件を重点選定します。
商業施設
ザイマックスグループの豊富な商業施設マネジメント実績に基づいて、近接駅乗降客数や商圏人口等、商業動線分析を踏まえた売上予測に基づく物件選定を行うことを通じて、安定的に事業継続可能と想定される商業施設を重点選定します。
ホテル
ホテルのアセットマネジメント実績、ホテル開発実績及びホテル運営実績に基づき立地ポテンシャルが高いと判断され、かつ主要国際空港を中心とした、増加する訪日外国人の宿泊ニーズ及びビジネスニーズを見込めるエリアに所在するホテルを重点選定します。
ザイマックス・リート投資法人の外部成長戦略
ザイマックス・リート投資法人は、スポンサーである株式会社ザイマックスとのスポンサー・サポート契約に基づき、ザイマックスグループの顧客基盤から得られる不動産売却ニーズを捕捉し、投資法人の物件取得機会に繋げることを目指します。
ザイマックスグループの豊富な顧客基盤を活用したソーシング力
ザイマックスグループがこれまで築き上げてきた豊富な顧客基盤及び実績に基づいた情報力を活用したソーシングを通じて、資産規模の拡大を図ります。
不動産マネジメントの顧客基盤を通じた幅広い不動産売却ニーズの捕捉
ザイマックスグループの不動産戦略（CRE戦略）マネジメントサービス
ザイマックスグループは、CRE戦略立案のコンサルティングから、それに基づく実践サービスまでワンストップで対応可能なCRE戦略マネジメントサービスを提供しています。投資法人は、スポンサー・サポート契約を通じて、ザイマックスグループの顧客が持つ不動産売買ニーズを捕捉し、本投資法人の不動産売買ニーズとマッチングすることで、双方のメリットに繋げることを目指します。
ザイマックスグループによる不動産コンサルティングの強み
物件売却方針
運用不動産を５年以上の中長期にわたり保有することで安定収益を確保することを基本方針としていますが、市場環境等を勘案し、適宜、売却について検討を行うことがあります。売却については、主に以下の観点から総合的に判断します。
・不動産市況の見通し
・当該不動産の周辺の開発予測に伴う賃貸競合の増減及び賃貸需給バランスの見通し
・当該不動産の収益見通し
・当該不動産に係る投資額予測（修繕費及び資本的支出）
・当該不動産の資産価値の増減見通し
・用途別投資比率及び取得資産の規模を勘案したポートフォリオ全体におけるメインアセットの投資比率が低減した際の構成
ザイマックス・リート投資法人の内部成長戦略
ザイマックス・リート投資法人は、スポンサー・サポート契約に基づき、ザイマックスグループから、各種不動産マネジメントに関する知見・ノウハウの提供を受ける予定です。これにより、投資法人は、ザイマックスグループの不動産マネジメントの知見・ノウハウ、データベース、管理システム及び私募ファンドの運用経験等を活かした安定的かつ効率的な運用を行います。
ザイマックスグループの不動産マネジメントの知見・ノウハウ及びネットワークの活用
PM業務方針
中長期にわたり安定的な収益を確保するため、原則として、営業期間毎に翌営業期間以降の期間に対応する賃貸募集条件の設定等のリーシング計画を運用不動産毎に策定することにより、マーケット状況の変化に応じ、機動的にリーシング活動を行っていくものとします。リーシング活動は、主として運用不動産毎に選定されたPM会社に行わせ、必要に応じて別途リーシング専門会社も活用し、賃貸収益の維持・向上に努めるものとします。
委託に際しては、総合的に考慮の上で検討しますが、ザイマックスグループの不動産マネジメントに係る実績と総合力を最大限活用し、テナントに関する管理ノウハウ及び規模のメリットによるコスト削減を図る観点から、原則として、本投資法人は、PM業務をザイマックスグループに委託します。
但し、ザイマックスグループにおいてPM業務を受託していない用途及び地域においてはザイマックスグループ以外への委託を行います。
修繕・資本的支出の方針
運用不動産に関する修繕計画については、原則として、営業期間毎に翌営業期間以降の期間に対応する修繕及び資本的支出に係る計画を運用不動産毎に策定し、必要な修理、修繕、更新及び改修を行い、運用不動産の機能的価値の維持・向上を図るものとします。
建物・設備機能の維持保全を目的とした修繕については、過去の修繕履歴、設備水準、エンジニアリングレポートの内容等を踏まえ、その実施時期及び工事金額等を検討の上、効率的な実施に努めるものとします。
また、通常必要とされる資本的支出（建物の経年劣化に伴い必要な支出、機能維持を目的とした設備更新等）の他、必要に応じて、中長期的視点に立った運用不動産の競争力維持・向上のためリニューアル工事計画を策定し、実行するものとします。当該リニューアル工事計画の策定に当たっては、競合物件との差別化や中長期にわたる市場競争力及びテナント満足度等について十分な検討を行うものとします。
工事
資産運用会社の社内規程で定める「外部委託基準」に基づき、委託先に関する、①関連法規の遵守状況の調査（委託候補先への聞き取り調査を含む。）による法令遵守状況の確認、②開示されている財務諸表や第三者機関作成の報告書に基づく委託候補先の信用リスクの確認、③委託候補先が有する工事実績及び人員体制に基づく業務遂行能力の確認並びに工事内容に対する価格の妥当性の検討を通じて、工事等を行う業者の選定を行います。
ザイマックス・リート投資法人の財務戦略
安定性及び健全性を重視した財務運営及びLTVコントロール
ザイマックス・リート投資法人は、中長期的に安定した収益の確保と運用資産の規模の着実な成長及び運用の安定性を考慮し、安定性及び健全性を重視し、かつ、資金調達の機動性を確保する財務戦略を実行していきます。
| エクイティ・ファイナンス | 資産の取得、修繕費等の投資法人の運営に要する費用の支払い又は債務の返済(敷金・保証金及び借入金の返済並びに投資法人債の償還を含みます。)等の資金の手当てを目的として、役員会の承認を経て、募集投資口の発行を行うことができます。募集投資口の発行については、投資口の希薄化、LTV等、投資法人の財務状態を考慮し、決定します。 |
| デット・ファイナンス | 資産の取得、修繕費等の投資法人の運営に要する費用の支払い又は債務の返済(借入金の返済及び投資法人債の償還を含む。)等の資金の手当てを目的として、資金を借り入れ又は投資法人債(短期投資法人債を含む。)を発行することができます。なお、資金の借入及び投資法人債の発行は投資法人の資産運用等の必要から行う場合に限るものとし、投資法人の財務の健全性に留意して行うものとします。 |
| LTV水準 | LTVは、上限を60％としますが、運営上は中長期的に45%から55%程度を目安に運営します。但し、新たな運用資産の取得や募集投資口の発行等に伴い、一時的にこれを超え、又は下回ることがあります。 |
株式会社ザイマックスによる本投資法人へのセイムボート出資
ザイマックス・リート投資法人の投資主の利益とザイマックスの利益を一致させることで、投資法人の投資主価値の最大化を目指します。
