アクティビア・プロパティーズ投資法人の配当金と利回り・資産規模拡大の運用戦略

　アクティビア・プロパティーズ投資法人は、中長期的な投資主価値の最大化を図るため、多くの人が集い、街の賑わいや企業の活動拠点として「お客様に選ばれ続ける不動産」を選択し、「プロアクティブ（Proactive）な運用」（率先し、先を見越して行動し、状況を改善する運用）を目指します。

アクティビア・プロパティーズ投資法人の概要

名称	アクティビア・プロパティーズ投資法人
住所	東京都渋谷区道玄坂一丁目21 番1 号渋谷ソラスタ18階
資産運用会社	東急不動産リート・マネジメント株式会社
資産保管委託会社	三井住友信託銀行株式会社
一般事務受託会社(会計事務)	三井住友信託銀行株式会社
投資主名簿管理人	三井住友信託銀行株式会社
会計監査人	EY新日本有限責任監査法人
決算期	5月・11月

　アクティビア・プロパティーズ投資法人は、「都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資」「包括的なサポート体制を通じた東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンの活用」及び「投資主価値を最大化するためのガ バナンス体制」を基本方針として運用を行しています。

　アクティビア・プロパティーズ投資法人の定義する都市型商業施設とは、東京都及び三大都市圏の政令指定都市並びに国内の主要都 市のターミナル駅に隣接するエリア又は繁華性が高いエリアに所在し、かつ高い視認性を有する商業施設を意味します。また、東京オフィスとは、東京23区に立地するオフィスビルのうち、オフィス集積があるエリアの駅至近に位置するオフィスビルを意味します。

都市型商業施設	東京都及び三大都市圏の政令指定都市（横浜市・川崎市・相模原市・さいたま市・千葉市・名古屋市・京都市・大阪市・堺市・神戸市）並びに国内の主要都市（札幌市・仙台市・福岡市等）に所在し、商業集積と高い繁華性があり、又は、駅から徒歩10分以内の立地であることを原則とします。
東京オフィス	東京23区に所在し、オフィス集積が高く、駅から徒歩10分以内の立地であることを原則とします。
アクティビア・アカウント	商業施設の場合、東京都、三大都市圏の政令指定都市及び国内の主要都市並びにその周辺地域に所在し、最寄駅又は幹線道路への近接性等により車等でのアクセス性が高く、居住集積等に支えられた安定的な商圏を有する立地であることを原則とします。
	オフィスビルの場合、東京都及び三大都市圏の政令指定都市をはじめとする国内の主要都市に所在し、駅から徒歩10分以内の場所の立地であることを原則とします。

アクティビア・プロパティーズ投資法人のポートフォリオ構築方針

アクティビア・アカウント（都市型商業施設以外の商業施設と東京オフィス以外のオフィスビル）への投資

　アクティビア・プロパティーズは、原則として、都市型商業施設と東京オフィスを併せた投資比率を70％以上とし、アクティビア・アカウント（都市型商業施設以外の商業施設と東京オフィス以外のオフィスビル）の投資比率を30％以下とすることを基本方針としています。ポートフォリオの多様化による安定性と収益性の両立を図るため、都市型商業施設及び東京オフィス以外に、東京都、三大都市圏の政令指定都市及び国内の主要都市並びにその周辺地域に所在するアクティビア・アカウントについても、個別物件の特性及び競争力等を見極めた上で厳選投資を行っています。

都市型商業施設と東京オフィスへの投資

投資対象	都市型商業施設	東京オフィス
主たる用途	商業施設	オフィス
地域・立地	東京都及び三大都市圏の政令指定都市並びに国内 の主要都市のターミナル駅に隣接するエリア又は 繁華性が高いエリアに所在し、高い視認性を有す る。	東京23区に立地するオフィスビルのうち、オフィス集積があるエリアの駅至近に位置する。
特徴	東京都及び三大都市圏の政令指定都市並びに国 内の主要都市に所在するため、広い商圏を有し 多数の施設利用者が想定できる。 駅隣接により交通利便性が高く又は繁華性が高 いエリアに所在するため、高い集客性と、多様 なテナントの出店ニーズが見込まれる。 特に、ブランド力の高い商業エリア（東京：表 参道、原宿、銀座等）では、購買・消費以外 に、人との交流・情報発信・文化発信等、体験 型時間消費の場としても機能している。 施設特性やトレンドにあわせたテナント選定や 組合せを行う等、運営力の発揮により、景気変 動の影響の軽減を図り、中長期的な資産価値の 維持・向上が可能である。 ・適正立地が相対的に限定され、施設の新規供給 量が少ないことによる希少性がある。	企業の本社機能の一極化や効率化の観点より、 東京への人口集中と企業集積が継続しており、 中長期的な底堅いテナント需要が見込める。 東京は日本の中枢及びアジアの拠点であるた め、多種多様かつ豊富なオフィステナントの需 要が存在し、テナント代替性も高く、中長期で の稼働の安定性がある。 景気変動に対する感応度が高く、景気回復局面 における収益の拡大が見込める。 他の地域・用途の不動産に比べて、相対的に投 資対象となる資産の物件数が多く、売買マーケ ットにおける市場参加者も豊富なため、物件の 流動性が高く、かつ、タイミングを捉えた物件 取得が可能である。
投資比率	投資金額の70％以上

アクティビア・プロパティーズ投資法人の外部成長戦略

　アクティビア・プロパティーズ投資法人は、都市型商業施設及び東京オフィスに対して重点的に投資を行いますが、その際、中長期にわたり競争力を有するポートフォリオを構築するため、周辺環境を含めた立地の選定を重視し、用途、規模、仕様その他の物件のクオリティ及びテナントの信用力や知名度等の個別要素を総合的に勘案した上で慎重に投資判断を行います。これら競争力の高い資産を継続的に取得するために、投資法人の資産運用会社の資産取得に関する独自のノウハウと情報収集ネットワークに加え、投資法人に関する東急不動産㈱とのスポンサーサポート契約及び東急不動産ホールディングスグループに属するグループ会社５社とのサポート契約による情報提供を基に厳選投資を行い、ポートフォリオの質の維持・向上を図りつつ、資産規模の拡大を目指します。

東急不動産及び東急不動産ホールディングスグループとのサポート契約に基づく外部成長戦略

　資産運用会社は、アクティビア・プロパティーズ投資法人とスポンサーである東急不動産との間でスポンサーサポート契約を締結し、また、サポート提供会社との間でそれぞれサポート契約を締結しています。かかるスポンサーサポート契約及び各サポート契約は、東急不動産及びサポート提供会社毎にその強みを精査し、投資法人の成長に最大限寄与する枠組みとして組成されたものです。

資産運用会社独自の情報収集に基づく外部成長戦略

　資産運用会社は、アクティビア・プロパティーズ投資法人に係る資産運用業務を、東急不動産ホールディングスグループにおいて商業施設及びオフィスビルの開発・運営・管理等を経験したメンバーを中心に行っています。資産運用会社は、東急不動産ホールディングスグループからの情報提供に基づく資産取得による外部成長だけでなく、かかるメンバーが東急不動産ホールディングスグループでの開発・運営等で培った、資産取得に関する独自のノウハウと情報収集ネットワークを活用して投資法人の外部成長を目指しています。また、中長期的には本資産運用会社独自の不動産情報ルートのさらなる拡大を図り、資産取得のタイミングを機動的に捉え、競争力の高い資産の取得に努めるとしています。

物件売却方針

　アクティビア・プロパティーズ投資法人は、中長期にわたって運用資産を保有し、安定収益を確保することを基本方針としているため、運用資産の短期的な売却を原則として行わないものとします。但し、不動産マーケットの状況及びその分析等から勘案して最適なポートフォリオの維持のために必要であると判断する場合には、運用資産の短期的な売却を検討することがあります。

　売却に当たっては、不動産鑑定評価等の第三者意見を参考としつつ、マーケット調査、類似の取引事例、当該運用資産の将来にわたる収益性等を勘案した上で、ポートフォリオ全体が受ける影響等も考慮に入れて総合的に判断するものとします。

アクティビア・プロパティーズ投資法人の内部成長戦略

　アクティビア・プロパティーズ投資法人と資産運用会社の独自のノウハウに基づき、ポートフォリオ全体及び運用資産毎の特性を十分に理解し、施設競争力の維持・向上のための運営・管理・リニューアル等を実施するとしています。また、不動産の運営・管理経験が豊富なプロパティマネジメント会社を選定し、定期・不定期の検証を通じ、投資法人の運用資産の個別特性に合わせた適切な運営・管理を行うことにより、ポートフォリオの安定的な運用及び収益力の強化を目指しています。

東急不動産ホールディングスのバリューチェーンの活用

　アクティビア・プロパティーズ投資法人は、中長期的な安定成長を実現するため、資産運用会社の独自のノウハウとネットワークを用いることに加えて、包括的なサポート体制を通じた東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンを最大限活用することで、競争力の高い資産を取得し資産規模の拡大（外部成長）を図るとともに、運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理により、資産の収益性の向上（内部成長）を目指します。

効果的なリニューアルの実施による競争力の維持

　社会環境や消費者ニーズの変化に対応するため、東急不動産ホールディングスグループは積極的に保有不動産のリニューアルに取り組み、施設の競争力維持を図っています。テナント契約満了時に積極的にテナント入替を行う必要がある場合は、特に顧客ニーズの強いコスメ業態の店舗を多く誘致する等、 継続的な施設のリニューアルにより話題性を維持したり、大型テナントの退去に合わせてエレベーター廻りや廊下、トイレ等の共用部の大規模なリニューアル工事を実施することで、戦略的なバリューアップ及び競争力の強化を図っています。

機動的なリーシング及びテナントとのリレーション構築

　さらに、運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理を行う内部成長のノウハウ、あるいは、消費者と対面で事業を行うことによる消費者ニーズの把握や小売業・サービス業等各業界の動向に関する情報を有する東急不動産㈱及びサポート提供会社による継続的なサポートを通じて、資産価値の維持・ 向上を図る方針です。なお、運用資産のプロパティマネジメント業務については、東急不動産㈱、東急不動産ＳＣマネジメント㈱又は㈱東急コミュニティーからのリーシングサポートを受けています。

アクティビア・プロパティーズ投資法人の財務戦略

　アクティビア・プロパティーズ投資法人は、保守的なLTVコントロール及び借入金の長期固定化とマチュリティ分散（返済期限の分 散化）を目指す健全な財務方針を有し、主要金融機関との良好なリレーションに基づく磐石なバンクフォ ーメーションにより、安定的な財務基盤の構築を図ります。また、資金調達手段多様化の観点から、金融マーケット動向を注視しつつ、投資法人債の発行にも取り組みます。今後も、長期的かつ安定的な成長を目指し、投資口の希薄化に配慮しつつ新投資口の発行を機動的に行っていくとしています。

エクイティ・ファイナンス	資産の取得、工事金の支払、敷金・保証金の返済、本投資法人の運営に係る費用の支払又は債務の返済等を目的として、投資口の追加発行を行うことができます。投資口の追加発行は、長期的かつ安定的な成長を目指し、投資口の希薄化（新投資口の発行による投資口１口当たりの議決権割合の低下及び投資口１口当たりの純資産額又は分配金の減少）に配慮しつつ機動的に行います。
デット・ファイナンス	運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払、投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借り入れ又は投資法人債を発行することができます。
LTV水準	LTVの水準は、資金余力の確保に留意し、原則として60％を上限とします。但し、新たな資産の取得等に伴い、一時的に60％を超えることがあります。