2020年3月11日にアドバンス・レジデンス投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が5,450円のところ5,620円で着地しました。
賃料増額ので内部成長力は高い
2020年に入り初の決算ですがアドバンス・レジデンス投資法人の外部成長は積極的なもので、取得環境が続く中、取得規律を守りながらも、取得決定した9物件の内、築浅のスポンサー開発2物件及び第三者から相対取引による3物件の合計5物件（取得価格合計94億円）を取得しました。。2020年7月期には、取得決定済の築浅のスポンサー開発物件4物件（取得予定価格60億円）を、2020年4月20日までに取得完了する予定としています。いずれの物件も各所在エリアにおける希少性の高い物件であり、取得競争が厳しい中においても着実に優良物件の取得を実現することができるとしています。
運用面の内部成長の動きについては、従来通り計画的に大規模修繕工事を実施し、保有物件の機能維持・意匠の改善を図っています。加えて、大規模修繕工事を行った物件を中心に、個別住戸についても、設備更新や間取り変更等を伴うバリューアップ工事をテナント入替時に実施することで、競争力の維持・向上に努めています。2020年1月期は、大規模修繕工事を計5物件、バリューアップ工事を計41戸実施しました。これらのバリューアップ工事実施住戸のうち、2020年1月31日までに新たな賃貸借契約が締結された17戸では、前契約賃料に対して、賃料を平均約22%引き上げることに成功しました。今後もこのような取組みを通じて、物件競争力の更なる強化を進めていく方針です。
その結果、2020年1月期のテナント入替時の賃料の増減率は+4.6%、更新時の賃料の増減率は過去最高となる+1.1%となりました。ポートフォリオ全体の賃料水準については、11期連続で上昇し、前期末に比べ0.5%引き上がっています。なお、また2020年7月期である現在は非繁忙期であるため、テナント入替時の増減率は、繁忙期である前期の+5.0%より0.4％減少しているものの、同じく非繁忙期である前年同期の+3.0%に比して1.6％増加し賃料の上昇傾向は続いている状況です。
住友生命保険相互会社を新レンダーとして招聘!!
2020年1月期の財務面戦略は、アドバンス・レジデンス投資法人が日本レジデンシャル投資法人と合併してから6回目となる3年振りの公募増資等を行いました。昔、日本レジデンシャル投資法人が存在したということをどれだけの人が覚えているのだろうか? 。ともかく、公募増資等による物件取得完了後には、総資産ベースでのLTVを引き下げ、取得余力は増加する見込みです。なお、2020年1月末時点においては、LTVは47.9%と前期末時点と比べて2.0%引き下がり、取得余力は196億円増加し、合計494億円となりました。投資法人の財務戦略の基本方針は、有利子負債の調達金利の低減とそれに伴う残存年数の長期化、金利の固定化、返済期日の分散化であり、2020年1月期においては、総額91億円（平均支払金利0.27%、平均調達年数5.1年）の借入れを実施しました。これにより平均支払金利は0.73%となり、平均支払金利の低減を実現しました。
また、増資のため短期のつなぎ資金の借入れをしていますが、それを除けば当期の平均調達年数は8.5年となり、平均支払金利低減と合わせて財務基盤の一層の強化が図れたとしています。そして、超長期の貸出導入を目的として、2020年1月期期は住友生命保険相互会社を新規レンダーとして招聘し、同社から13年の超長期の借入れを行ってことは大きくいです。2020年1月期に取得している格付けは以下の通りです。
・格付投資情報センター(R&I):発行体格付：AA、格付の方向性：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR):長期発行体格付：AA-、見通し：安定的
