2020年3月13日に日本ロジスティクスファンド投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が4,960円のところ5,034円で着地しました。
ポートフォリオ構築戦略が分かりやすい
2020年1月期の日本ロジスティクスファンド投資法人は2019年8月に藤沢物流センター(取得価格:4,305百万円、想定NOI利回り:約4.4%)、2019年9月には八千代物流センターⅢ(取得価格:3,286百万円、想定NOI利回り5.7%)を取得しました。既存物件の運用については、ポートフォリオ全体の2020年1月末時点の稼働率は99.9%と良好な稼働環境を維持しています。運用物件は2020年1月末時点で合計50物件、取得価格の総額は278,274百万円の不動産等を運用しており、総資産額は265,641百万円となっています。2020年1月期の業績は営業収益9,682百万円、営業利益4,961百万円、経常利益4,556百万円、当期純利益4,555百万円となりました。
注目なのは決算説明会資料の8ページに載っている「ポートフォリオマネジメントの推進」というページ
①保有物件のキャッシュフローの安定性を「リテナントの難易度」、「保有コスト」、「立地の優位性」という3つの視点でフォーカスします。
②上記3つの視点の分析でカテゴリーをA～Cの3つに分類
③A～Cのカテゴリーに応じて、再契約または新規契約の締結、リニューアル工事の実施、OBRの実施、売却を通した物件入替という戦略を採る。
と、分かりやすい図で解説してくれています。ちなみにOBRとは日本ロジスティクスファンド投資法人だけが言っているおそらく造語で「Own Book Redevelopment)という言葉で、REIT自らが行う保有物件の再開発という意味です。
私は余程投資家さんにとってメリットが大きくない限り(爆発的に分配金が上昇するような)OBRは実施しないで欲しいと思っています。日本ロジスティクスファンド投資法人は物流系J-REITなのでほとんどがスポンサーが開発した物件です。第三者からの取得は少ないです。そんな中で物件を再開発するのでしょうか?それはスポンサーから取得した物件は問題があるということに繋がるのではないかと思います。つまりスポンサーで物流施設を安く作り、投資法人の投資家さんの資金で豪華に作り替えるという事態がまかり通るようになってしまないか心配です。
格付評価は変わらず
2020年1月期の財務戦略の動きですが、2019年8月に取得した藤沢物流センター(取得価格:4,305百万円)の取得資金等の一部について、今後の柔軟な財務戦略に対応できることを企図し、短期借入金(4,000百万円)の調達を行いました。また、2020年11月に返済期限を迎えた長期借入金(2,000百万円)について投資法人債(10年限/2,000百万円)の発行によるリファイナンスを行い、負債調達コストの低減と調達期間の長期化、調達手法の多様化を推進しました。2020年1月期末時点の有利子負債総額は120,700百万円、LTVは総資産ベースで45.4%、鑑定評価額ベースで33.5％となっています。2020年1月期に取得している格付けは以下の通りです。
・格付投資情報センター(R&I):発行体格付：AA-、格付の方向性：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR):発行体格付：AA、見通し：安定的
