2020年3月13日に森ヒルズリート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,860円のところ2,883円で着地しました。
安定性は高いが物件取得も必要
森ヒルズリート投資法人は元来より外部成長については非常に慎重な投資法人ということもあり2020年1月期も物件の取得・売却による外部成長につていの動きはありませんでした。
2020年1月期においても、テナントニーズを把握した効率的かつ計画的な運営管理及び修繕工事によりテナント満足度の維持向上に努めるとともに、賃貸市況の動向を見据えながら新規及び既存テナントに対する積極的なリーシング活動を展開し、稼働率及び賃料水準の維持向上を図りました。2020年1月期末現在における投資法人の不動産ポートフォリオは、保有物件ベースで11物件、既投資額で390,690百万円（取得価格ベース）、総賃貸可能面積174,699.12㎡、期末稼働率は99.2％となっています。2020年1月期の投資法人の業績は営業収益は9,631百万円、営業利益は6,026百万円、経常利益は5,407百万円、当期純利益は5,406百万円となりました。
森ヒルズリート投資法人の利益の出し方(分配金原資の捻出方法)は保有物件の運用のみに掛かっています。テナント満足度を高めるとともに、合理的、効率的かつ計画的な資産運用管理を行うことを基本方針とし、ポートフォリオの中長期的な安定収益の確保と資産価値の維持向上を図ります。また引き続き、森ビルグループの物件パイプラインを有効活用した外部成長を推進するとともに、賃貸市況の動向を見極めながら着実な内部成長を進捗させることにより、収益性及び安定性の更なる向上を図り、投資主価値の最大化を目指しています。
ファイナンスコストの減少は頭打ち
一方財務面については2020年1月期において、既存の長期借入金15,900百万円の借換えのため、15,900百万円の長期借入れを行いました。その結果、2020年1月期末現在の借入金残高は157,222百万円（全て長期借入金。うち1年内返済予定の長期借入金13,022百万円）、投資法人債残高は22,000百万円（うち1年内償還予定の投資法人債8,500百万円）となり、有 利子負債残高は179,222百万円となっています。これらの借入れのうち、固定金利である投資法人債22,000百万円及び長期借入金6,700百万円に加えて、変動金利である長期借入金150,522百万円のうち129,366百万円については、金利上昇リスクに対応するため金利スワップの活用により実質的な金利の固定化を行っています（2020年1月期期末の有利子負債に占める固定金利比率は88.2％。）。なお、森ヒルズリート投資法人は、今後の借入れに関して、借入金の返済期限を分散することにより、リファイナンスリスクの軽減を目指しています。2020年1月期に取得している格付けは以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR):長期発行体格付：AA、見通し：安定的
