2022年3月16日に日本ロジスティクスファンド投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が4,850円のところ4,871円で着地しました。
今後も存在感を示せるのか?
2022年1月期もパイプライン拡充の推進、事業パートナーとの協同開発をはじめとする開発案件への関与による取得機会の創出に力を入れていたようです。また、外部成長機会の拡大に向けて資産運用会社の体制強化を実施し決算説明会資料9ページでは担当者ベースで4名が割り当てられおり、第三者からの取得に力を入れているようには感じます。しかし、実際に力を入れているのはOBRと銘打っている投資法人の資金を使っての再生でしょう。スポンサーで物流施設の持ち弾はほぼ無いというのが正しい見方のような気がします。開発スピードではGLP投資法人、日本プロロジスリート投資法人よりも開発スピードが劣っています。一応、日本ロジスティクスファンド投資法人や産業ファンド投資法人は物流系J-REITのパイオニアという位置づけですが、いずれは形だけのものになってくると思います。その前に「再生」をブームとして存在感を放ちたいところでしょうが、再開発中の分配金をどうまかなうかという問題があります。投資家さんはわざわざ分配金が下がる物流系J-REITの投資口を買う理由は無ありません。そのため、再生をブームにし「再生で分配金が下がるのはよくあること」という慣習を植え付けたいのではないでしょうか。
内部成長としては物件名を伏せられてはいるものの首都圏エリアを中心に3件のテナントで賃料増額での再契約を締結しており、立地での競争力が発揮できる物件では良い結果がでているようです。2022年1月期の業績は営業収益は9,269百万円、営業利益は4,820百万円、経常利益は4,410百万円、当期純利益は4,408百万円となりました。
LTVの変化は乏しいがDSCR増加で利息負担は増加傾向にある
財務面については、財務戦略として1口当たり分配金の持続的な成長を最優先に、保守的な有利子負債比率の維持に留意しつつ、金融機関からの借入れ・公募増資等の財務活動を行っていきます。有利子負債による調達にあたっては資金調達先や返済期限の分散に配慮した対応を行っています。また、敷金・保証金についても、物件の取得資金の一部として活用する等、効率的なキャッシュマネジメントを行う方針です。
2021年8月に返済期限を迎えた長期借入金4,000百万円及び2021年9月に返済期限を迎えた長期借入金5,000百万円のリファイナンスを行い、返済期限の分散化と平均借入期間の長期化を図りました。これにより、2022年1月期末での有利子負債総額は114,700百万円、LTVは44.1%、鑑定評価額ベースで29.9%となりました。2022年1月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：AA-、格付の見通し：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA、格付の見通し：安定的
