2024年3月15日に日本ロジスティクスファンド投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が5,170円のところ5,223円で着地しました。
賃貸借契約と有利子負債の満期サイクルを合わせることで資金繰りを安定化
2024年1月期は1口当たり分配金と1口当たりNAVの安定と持続的な成長を引続き追求しています。外部成長については、引き続き、「OBR（Own Book Redevelopment）」で培った物流施設の再開発に関するノウハウを活用した「事業パートナーとの協同開発」等の開発案件をはじめとして、資本コストに配慮したパイプラインの確保が進捗しました。また、特に内部成長に力を入れており、ポートフォリオ運用についても継続して、複数の既存物件において賃料増額での再契約を締結しており、力強い内部成長を実現しています。2024年1月期の実績は営業収益10,147百万円、営業利益5,301百万円、経常利益4,862百万円、当期純利益4,861百万円となりました。保有する物流施設の残存賃貸借契約年数は、年間契約賃料で加重平均して算出すると4.3年であり、引き続き安定した収益が期待されます。
保有物件の修繕・更新工事の実施に際しては、工事費用の平準化に留意してこれを行います。適切なプロパティ・マネジメント会社を選定し、各物件の特性に合った効率的な運用管理を行うことや、資産運用会社における維持管理の質を高め、各種手続きの標準化を進めることで保有不動産の維持管理最適化を目指します。更に、投資法人では、テナントの要請、施設の賃貸借ニーズ、容積率の消化状況等を踏まえ、賃貸マーケットにおいて立地優位性があり、建物・設備更新により競争力向上が見込まれる場合や、経年劣化に伴い維持管理コスト負担が経済合理性に見合わないと判断される場合、必要に応じてOBR又は物件の売却/入替を行うことも検討しています。
2つの格付けに変化は無い
2024年1月期は、2023年9月に返済期限を迎えた長期借入金1,000百万円、2023年11月に返済期限を迎えた長期借入金2,000百万円、2023年12月に返済期限を迎えた長期借入金6,000百万円のリファイナンスを行いました。これらを通じて、金利固定化及び返済期限の分散を推進し、金利上昇への耐性を高めるとともに、有利子負債調達コストの低減及び調達先の分散も実現しています。また、2024年1月期においては、投資法人の1口当たりNAV（純資産価値）等の水準に照らして、投資口価格が割安で推移しているものと判断し、資本コスト改善、中長期的な投資主価値向上を企図して、2023年11月に自己投資口の取得を決定しました。自己投資口の取得は、証券会社との自己投資口の取得に係る買付契約に基づく東京証券取引所における市場買付けにより行い、2024年1月に取得した投資口の全てについて消却を行いました。当期において取得・消却した投資口の総数は3,300口（当該取得・消却前の発行済投資口の総口数に対する割合0.35%）、取得価額の総額は936百万円となります。当期末時点での有利子負債総額は119,700百万円、LTVは簿価ベースで43.7%、鑑定評価額ベースで29.1%となっており、引き続き安定的な財務運営を行っています。2024年1月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：AA-、格付けの方向性：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA、格付けの見通し：安定的
